Comparatif SCI à l'IR et à l'IS

SCI à l’IR

SCI à l’IS

Types de baux

Habitation

Habitation, commerciaux, professionnels…

Imposition des loyers

Impôt sur les revenus fonciers

Impôt sur les sociétés (régime assimilé à celui des BIC)

Frais d'acquisition et droits d'enregistrement

Non déductibles

Les frais liés à l'acquisition des immeubles sont fiscalement déductibles des résultats d'une SCI à l'IS (droits d'enregistrement, frais de notaire…).

Déductions possibles

Les frais de gérance non récupérables
Les frais de gestion
Les charges de copropriété
Les taxes foncières
Les intérêts d’emprunt
Les travaux d’amélioration…

les frais d'acquisition

Intérêts d'emprunt

Déductibles pour l'associé ayant emprunté pour acquérir les parts

 Non déductibles pour l'associé

Déficits

Déductibles du revenu global sous conditions, limité à 10 700€. Voir article sur déficit foncier

Imputables sur les résultats des exercices bénéficiaires suivants

Rémunération du gérant

Elle s'ajoute à ses revenus fonciers s'il est associé. Non déductible.

Déductible si l'emploi est effectif et le montant non exagéré.

Amortissements

Impact comptable seulement

Amortissement de l’immeuble au taux de 2% par année pendant toute la durée de détention de l’immeuble. (Contrairement à l’imposition des revenus fonciers ou cet amortissement n’est pas envisageable).

Frais de gestion

Forfait 20€ par local

Déductibles si justifiés

Imposition des bénéfices

Imposé directement chez les associés, impôt sur le revenu (revenus fonciers)

 Les associés pourront percevoir des dividendes sur les bénéfices de la société.

Imposition des associés

Société transparente : Cette transparence implique que les associés sont imposés dans tous les cas sur les bénéfices réalisés, même s'ils ne sont pas effectivement distribués

 Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu'une fois que la SCI a payé l'impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d'impôt.

Plus-values

les  plus-values sont imposées comme un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé lors de la vente du ou des biens et en tenant compte de l’abattement pour durée de détention.

La plus-value immobilière est soumise à la fiscalité des plus-values professionnelle : lors de la cession, la plus-value toute entière est taxée au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis à 33,33% au-delà. La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble après déduction des amortissements pratiqués depuis l’origine.

Comptabilité

Recommandée

Obligatoire

TVA

Option

Option ou plein droit