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Est-ce que je peux amortir mon logement en loi Censi Bouvard si j'ai le statut LMNP ?
Non. Il n'est pas possible d'amortir le logement sur lequel vous bénéficiez de réduction d'impôt.
Vous devez choisir entre amortissement et réduction d'impôt.
Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements loués en meublé, les revenus perçus s'additionnent mais les charges aussi. Les amortissements de vos autres appartements pourront baisser les revenus de votre appartement en loi Censi Bouvard.
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Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme classée ?
La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.
La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.
Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard, elles font désormais l'objet d'un nouveau dispositif. Cette décision entre dans le cadre de la loi de Finances pour 2017. Cliquez-ici pour en savoir plus
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Est-ce que je peux revendre mon bien Censi Bouvard avant la fin des neuf ans ?
Oui, mais vous perdez l'avantage fiscal.
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Peut-on générer un déficit imputable sur les revenus en loi Censi-Bouvard comme en déficit foncier ?
Il est possible de générer un déficit sur les revenus BIC mais celui-ci n’est pas imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. Il ne peut donc pas générer d’économie d’impôt. Ce déficit est reportable sur les revenus positifs de même nature (BIC).
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Quelles sont les charges déductibles des revenus BIC perçus en loi Censi Bouvard ?
En plus du bénéfice de la réduction d'impôt Bouvard, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif en loi Censi Bouvard, et ce pour leur montant réel.
Au titre des intérêts d'emprunt sont déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt. La déduction s'effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l'acquéreur opte pour le régime du réel simplifié.
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Que retient-on dans la base de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard ?
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Le prix de revient s’entend du montant de l’investissement HT et hors mobilier augmenté des frais d’acquisition.
En effet, au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période.
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Quand commence la défiscalisation en loi Censi Bouvard ?
Le point de départ de la défiscalisation en loi Censi Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation, soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) si celui-ci est neuf.
Les dispositions de la loi Censi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année en cours.
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Doit-on souscrire des assurances locatives en loi Censi Bouvard ?
En loi Censi Bouvard, l’investisseur n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Ce dernier lui garantit le loyer quel que soit le taux d'occupation réel du logement.
Il n'est donc pas nécessaire de souscrire des assurances locatives couvrant les loyers impayés, la carence locative ou la vacance locative. En revanche, il faut souscrire une assurance "Propriétaire Non Occupant".
Elle couvrira les éventuels sinistre dans le logement en cas d'inoccupation ou de non exploitation (incendie, dégâts des eaux...).
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Comment se revalorisent les loyers en loi Censi Bouvard ?
La révision du loyer est indiquée contractuellement dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
Elle peut être indexée sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.
Souvent, cette revalorisation annuelle du loyer est plafonnée avec une limite haute (1,5% par an ou 2% par an...) et pourra s’appliquer au bout de 3 ans par exemple et pas tous les ans.
Il est donc très important de bien lire les conditions du bail commercial pour connaître précisément comment s'appliquera la révision du loyer.
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Peut-on investir en loi Censi Bouvard sans apport ?
L'acquisition d'un logement en loi Censi Bouvard peut être réalisée avec un financement sans apport.
Il est judicieux de faire financer les frais d'acte (notaire, garantie de prêt) car les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des Bénéfices Industriels et Commerciaux en loi Censi Bouvard au titre des charges financières.
Tout dépendra de votre dossier de financement et de l’accord du banquier…
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Quand peut-on revendre le logement en loi Censi Bouvard ?
La revente du logement en loi Censi Bouvard ne peut pas intervenir pendant la période du respect des engagements imposés par la loi.
En cas de non-respect de ces engagements, l'acquéreur devra rembourser la réduction d'impôt Censi Bouvard dont il a pu bénéficier.
L'acquéreur pourra revendre le logement au terme des 9 années de mise en location obligatoire. Ces 9 années s'entendent de date à date, à compter de celle de la prise du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d'impôt.
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Que se passe-t-il si je revends le logement en loi Censi Bouvard avant les neufs ans de location obligatoires ?
Le non-respect de l'engagement de location pendant une durée de 9 ans à l'exploitant de la résidence en loi Censi Bouvard est un motif de remise en cause de la réduction d'impôt.
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Quelles sont les conditions pour sortir du dispositif fiscal en loi Censi Bouvard et conserver son avantage fiscal ?
L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
► est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
► fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il s’agit des salariés licenciés ou mis à la retraite ;
► décède.
Par ailleurs, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
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A quel moment s’engage-t-on à louer pendant neuf ans l’appartement en loi Censi Bouvard ?
L'engagement de location dans le cadre de la loi Censi Bouvard doit se formaliser au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit celle de l'achèvement (ou de la date d'achat si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement).
Par exemple, si le logement est achevé en 2016, c'est au moment de la déclaration d'impôt 2017 qu'il faudra formaliser l'option fiscale Censi Bouvard et l'engagement de location sur 9 ans minimum.
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Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées ou handicapées ?
C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :
► établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
► établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
► logements foyers ;
► petites unités de vie ;
► unités pour personnes désorientées.
► foyers de vie ou foyers occupationnels.
► foyers d'accueil médicalisé (FAM).
► maisons d'accueil spécialisées (MAS).
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Quel est le délai de mise en location du logement en loi Censi Bouvard ?
En loi Censi Bouvard, la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :
► d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
► d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
► d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
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Peut on passer du dispositif Censi Bouvard à de la location nue ?
En principe oui, mais dans la pratique ce n'est pas très rentable.
En effet, cela voudrait dire que vous videz votre appartement et que vous dénoncez le bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Vous auriez donc des indemnités à lui verser calculées sur le chiffre d'affaire potentiel de l'exploitant et son manque à gagner sur votre appartement.
Il faut bien lire le bail commercial au préalable !
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Comment être sûr de la solidité financière d'un exploitant ?
Afin de garantir la réussite de votre investissement en loi Censi Bouvard, vous devez valider certains points importants sur la société qui va exploiter votre appartement : le capital social, son chiffre d'affaire, son expérience et ses perspectives de développement.
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Peut on meubler soi-même son appartement en loi Censi Bouvard ?
Non, l'exploitant de la résidence exerce une activité commerciale et se doit de proposer un service équivalent à tous ses locataires.
La liste du mobilier doit être présentée à l'investisseur au moment de la réservation et fait l'objet d'un bon de commande séparé.
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Les loyers sont ils plafonnés en Loi Censi Bouvard comme en Loi Pinel ?
Non, les loyers ne sont pas plafonnés. Ils sont fixés entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence dans le bail commercial. Les revenus sont donc garantis sur neuf ans minimum.
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Comment je récupère la TVA sur mon investissement en loi Censi Bouvard ?
Afin de récupérer la TVA, vous devez réaliser des démarches auprès du Service des Impôts des Entreprises. Même si elles ne sont pas compliquées, nous vous conseillons de mandater un cabinet comptable afin d'effectuer ces démarches.
Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :
► que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
► que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
► que l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :
► l'acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...)
► le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
► l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)
De même, l'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.
S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.
Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).
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Qu'est-ce qu'une résidence avec services pour étudiants ?
La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :
► le petit déjeuner ;
► le nettoyage régulier des locaux ;
► la fourniture de linge de maison ;
► la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
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Les logements éligibles en amendement Bouvard (LMNP Scellier) ?
► Les résidences universitaires avec services
► Les résidences de santé publique
► Les résidences définies dans l’article L.312-1 du code de l’action sociale et des familles
► Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard, elles font désormais l'objet d'un nouveau dispositif. Cette décision entre dans le cadre de la loi de Finances pour 2017. Cliquez-ici pour en savoir plus
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Qu'est-ce qu'une résidence d'accueil et de soins agréées ?
C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.
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Quelles sont les conditions avec l’amendement Censi-Bouvard (LMNP) ?
► Investir dans un logement neuf dans le cadre d’une résidence avec services
► Louer le logement pendant une durée minimum de 9 ans
► Respecter les plafonds de loyers de la loi Scellier "classique "
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Quelle réduction d'impôt propose le dispositif d’amortissement du nouveau statut LMNP ?
Pour toute acquisition réalisée en 2009 et 2010, la réduction d'impôt obtenue est de 25% du prix d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 € et répartie sur 9 ans.Le montant annuel de la réduction peut donc atteindre 8 333 € pendant 9 ans.
Cette réduction passe à 20% du montant du bien pour un investissement réalisé en à partir de 2011, soit une réduction annuelle de 6 666 € au maximum.
De plus ce dispositif permet une réduction d’impôt imputable sur 6 années s'il y'a un dépassement dans l’année en cours.
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Le fisc peut-il requalifier un investissement en loi Censi Bouvard ?
Oui ! Le dispositif Censi Bouvard est conditionné à des obligations de la part de l'investisseur (location, déclaratif, etc...). Si celles-ci ne sont pas respectées, le fisc peut tout à fait requalifier l'opération et l'investisseur ne pourra pas prétendre à son avantage fiscal.
