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J'ai entendu parler mon notaire de démembrement, est-ce la même chose ?
Le principe de démembrement est commun à tous les actifs immobiliers. Il s'applique également aux valeurs mobilières. La séparation de la nue-propriété et de l'usufruit procure des avantages financiers et fiscaux. L'opération de démembrement de propriété est une opération juridique et financière. Elle doit être faite par un professionnel.
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Un logement placé sous le dispositif Girardin peut-il être démembré pendant la période d'engagement de location ?
Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.
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Est-ce que c'est intéressant de payer comptant un appartement démembré ?
L'investissement en démembrement de propriété est judicieux pour des profils d'investisseurs totalement différents. Il peut répondre à une problématique fiscale, pour réduire l'ISF ou baisser un résultat foncier existant. Il peut convenir à un expatrié qui souhaite se constituer un patrimoine récupérable dans le long terme et qui ne veut pas de souci de gestion. Il est important de rencontrer un conseiller avant d'investir.
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Qui est imposable à l'ISF lorsque les droits d'un immeuble sont démembrés ?
En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.
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Qui est redevable de la taxe foncière sur un logement dont les droits sont démembrés ?
Lorsque l'immeuble est grevé d'un usufruit, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière.
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Qui s’occupe de l’entretien du bien et où est-ce précisé ?
Concernant l’entretien du bien et sa prise en charge :
► Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, y compris les petites et grosses réparations (articles 605 et 606 C Civ).
► La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.
Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.
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Une personne titulaire de la nue-propriété peut-elle librement disposer du bien ?
Non, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l'usufruitier, il ne peut donc pas jouir librement de la pleine propriété.
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De quels droits matériels bénéficie l'usufruitier ?
L'usufruitier bénéficie de l'usus et du fructus, cela signifie qu'il peut, selon son choix, soit utiliser le bien pour son usage personnel, soit le louer pour en percevoir les revenus.
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A la fin de démembrement, quand je récupère mon appartement, je vais devoir faire des travaux. Qui paye ?
A la fin du démembrement de propriété vous allez récupérer un appartement comme neuf. En effet, lors de la mise en place de l'opération, l'usufruitier bailleur s'engage à entretenir votre bien et à le remettre en l'état à la récupération de la pleine propriété. Il n'y aura donc pas de travaux à faire.
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Que se passe-t-il à la fin de la durée du démembrement ? Comment le nu-propriétaire récupère-t-il la pleine propriété de son bien immobilier ? Quelles sont les formalités à accomplir ?
Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire de manière gratuite et automatique. La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » (loi 1989) en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire devenu plein propriétaire pourra louer le bien de manière classique.
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Quelles sont les conditions pour vendre un bien dont les droits sont démembrés ?
La vente ne peut s'effectuer sans l'accord des deux parties. Il faut un accord unanime.
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En cas de revente au terme du démembrement, comment se calcule l'imposition sur la plus-value ?
La nue-propriété ayant a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction, le prix d'acquisition de ce dernier est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.
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En cas de souci financier, puis-je revendre la nue-propriété ?
Pendant toute la durée de l’usufruit, l'investisseur nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Le nouvel acquéreur bénéficiera des mêmes avantages sur la durée restante d'usufruit.
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Lorsque l'usufruitier d'un bien démembré décède, qu'advient-il du bien ?
L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.
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Que se passe-t-il en cas de décès du nu-propriétaire en cours de démembrement ?
Dans l’hypothèse du décès du nu propriétaire investisseur pendant la période de démembrement de propriété, cet investissement se retrouvera dans l’actif de succession et sera transmis à ses héritiers en fonction de leurs droits héréditaires.
