Vous pouvez louer un appartement bénéficiant du dispositif Scellier à vos ascendants et descendants uniquement dans le cadre d'une loi Scellier "normale".
Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. Investir dans l'immobilier est l'une des meilleures solutions de placement pour se constituer un patrimoine sans apport.
Oui, seulement à condition que l'ascendant ou descendant ne soit pas membre du foyer fiscal.
Si vous vendez votre appartement en dispositifs Scellier ou Scellier Social sans respecter votre engagement de location de 9 ans, vous devrez rendre vos réductions d’impôts.
Pour bénéficier des avantages du dispositif "Robien recentré" ou du dispositif "Scellier", les plafonds pour les loyers sont (selon les instructions 5 D-1-09 du 24 février 2009) de :
► Zone A : 21.65 €/m²
► Zone B1 : 15.05 €/m²
► Zone B2 : 12.31 €/m²
► Zone C : 9.02 €/m². (uniquement pour "Robien recentré")
Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique.
En cas de licenciement, aucune réintégration fiscale n’est effectuée. C’est également valable en cas d’invalidité ou de décès de l’un des époux soumis à une imposition commune. Votre licenciement devra être justifié auprès de l’administration fiscale. Ainsi vous pourrez revendre sans préjudice votre appartement Scellier Social qui était soumis à un engagement de 9 ans, voir 12 ou 15 ans, de location.
On dit loi Scellier car cette loi a été créée par François Scellier.
Dans le cadre du dispositif Scellier Social (à la différence du dispositif Scellier ordinaire) vous avez des plafonds de ressources à respecter. Ce sont les ressources à l’entrée du locataire qui sont prises en compte. Ainsi, même si avec le temps ses revenus augmentent et qu’ils dépassent les plafonds Scellier Social ce sont ses revenus à l’entrée qui comptent.
Si la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt, alors on peut reporter le solde sur les 6 années suivantes.
Non, un bien immobilier Pinel ne peut pas être démembré (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit) et bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Pinel en même temps.
La loi Pinel et le démembrement de propriété ne peuvent pas se cumuler sur le même bien.
Une carence (mise en place du premier locataire) ou une vacance locative (absence de locataire entre deux baux) supérieure à 12 mois seraient requalifiées par l’administration fiscale et l’investisseur propriétaire devrait rendre au Trésor Public les réductions d’impôts.
Les contribuables personnes physiques qui investissent dans l'immobilier locatif, ou via des entreprises non soumises à l'impôt sur les sociétés (type SCI). Les personnes physiques souscrivant en numéraire au capital social de SCPI peuvent bénéficier de dispositions particulières.
Oui, s'il n’est pas rattaché au foyer fiscal.
Non, si l’investisseur opte pour le dispositif Scellier Social.
L’année de livraison du logement Scellier, vous devez envoyer une déclaration H2 au centre des impôts. Cela permet de bénéficier durant deux ans de l’exonération de taxe foncière.
L’année de votre déclaration d’impôt (2042), vous devez joindre la déclaration 2044 spéciale concernant vos revenus fonciers, ainsi que l’option pour le régime SCELLIER ou SCELLIER SOCIAL sur la 2044 EB.
Si et seulement si, la SCI Scellier n’est pas soumise à l'impôt sur les Sociétés.
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler l’amortissement Borloo et le régime Scellier social. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul sera possible, l’un peut être mis en Scellier social, l’autre en Borloo.
Non, ce n’est pas possible ! Aussi bien pour les particuliers que pour les SCI, le démembrement est prohibé. La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Seulement pour les logements acquis neufs ou en achèvement à partir du 1er janvier 2006 :
Le taux d'amortissement de l'immeuble (hors terrain) est de 6% les sept premières années et de 4% les deux années suivantes.
L'amortissement du bien au delà de 9 ans n'est plus possible. De ce fait, la limite de l'amortissement est de 50% du prix d'acquisition.
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler l’amortissement Robien et la réduction Scellier. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul est possible, l’un peut être mis en Scellier, l’autre en Robien.
Non.
Non. Selon l'article 199 septvicies, IV-4e Alinéa du Code Général des Impôts, au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
Ce type de dispositif est réservé aux personnes qui réalisent des investissement locatifs directement ou grâce à des sociétés du type SCI.
Il existe des dispositions particulières pour les personnes physiques qui souscrivent au capital social de SCPI.
La loi "Scellier" remplace les dispositifs "Robien recentré" et "Borloo neuf", mais ces derniers restent applicables jusqu'au 31 décembre 2009.
Il existe deux crédits d'impôts distincts, chacun correspondant à des dépenses spécifiques dans la résidence principale. En premier lieu, le crédit d'impôt pour le développement durable : il faut, pour en bénéficier, acheter par exemple, une chaudière à condensation, des appareils de régulation de chauffage ou encore des équipements de production d'énergie utilisant une source renouvelable (soleil, bois...) ou enfin des équipements de raccordement à un réseau de chaleur. Encore faut-il que l'équipement soit fourni et facturé par l'entreprise qui procède à son installation, et qu'il réponde à un certain nombre de caractéristiques. Pour certains de ces travaux, d'autres conditions tenant à l'ancienneté du bâtiment sont exigées.
Attention ! Depuis 2009, les dépenses de chaudières à basse température et de pompes à chaleur air/air n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt.
En second lieu, le crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes : dans ce cas, ce sont les dépenses d'installation ou de remplacement d'équipement spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées qui donnent droit à ce bonus fiscal. Donnent également droit à cet avantage fiscal les dépenses de travaux de protection contre les risques technologiques et les dépenses d'acquisition d'ascenseur électrique.
Si le logement a fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit), cela ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de Logement Neuf au sens de l'article 31, I-1º –h du CGI. En revanche, les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition ne peuvent être considérés comme neufs, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.
Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement. La défiscalisation permet d’alléger sa charge fiscale en réduisant ses impôts.
Entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d’impôt.
Non. Le contribuable ne peut pas louer le logement à un de ces ascendant ou descendant. Cependant, à partir de trois ans de location, l'engagement de location peut être suspendu par le bailleur afin de mettre le logement à disposition d'un ascendant ou descendant, à titre onéreux ou gratuit.
Oui !!! Dans le cadre du régime Scellier, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient, lorsque le logement est détenu en indivision.
Le dispositif Scellier permet de bénéficier d'une importante réduction d'impôts proportionnelle au prix du logement (plafonné à 300 000€) tout en augmentant votre patrimoine immobilier.
La loi Scellier est une loi de défiscalisation.
Tout comme l'amortissement « Besson », « Borloo » ou « Robien » les appartements témoins d'un programme immobilier devraient être considérés comme neufs pour l'application des dispositions précitées si toutes les autres conditions sont remplies (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 23).
Il ne faut pas confondre les déductions du revenu, les réductions d'impôt et les crédits d'impôt. Les déductions sont soustraites du revenu imposable (c'est-à-dire du revenu global déclaré) avant le calcul de l'impôt. Ainsi, une personne qui dispose de 30 000 € de salaires (après application de l'abattement de 10 %) et qui verse 4 000 € de pensions alimentaires aura un revenu imposable de 26 000 € (30 000 - 4 000) ; c'est sur cette base de 26 000 € que l'impôt va être déterminé.
Les réductions d'impôt sont, en revanche, déduites après le calcul de l'impôt : elles s'imputent sur le montant à payer. Attention : les réductions d'impôt peuvent ramener l'impôt à zéro mais ne donnent pas lieu à remboursement quand le montant de la réduction est supérieur à celui de l'impôt. Ainsi une personne qui doit 2 000 € d'impôt et qui a normalement droit à une réduction de 3 000 € verra sa réduction limitée à 2 000 €. La différence de 1 000 € entre l'impôt (2 000 €) et la réduction (3 000 €) ne lui sera pas restituée.
Les crédits d'impôt reposent sur le même principe que les réductions : ils se déduisent de l'impôt à payer mais, à la différence des réductions, ils sont remboursés quand leur montant excède celui de l'impôt.
Les crédits d'impôt profitent donc à tout le monde : aux contribuables imposables et aux non-imposables. Pour ces derniers, ou lorsque le montant du crédit d'impôt est supérieur à l'impôt dû, le contribuable recevra un chèque (ou un virement) des services fiscaux !
On ne peut déduire que les dépenses des revenus fonciers. Or le travail personnel fourni ne constitue pas une dépense en soit auprès de l'administration fiscale.
Ci-dessous vous trouverez la liste des dépenses déductibles des revenus foncier :
► Les frais de gestion, de garde et de procédure
► Les dépenses d’entretien et de réparation
► Les intérêts d’emprunt
► Les dépenses d’amélioration
► Les indemnités d’éviction et les frais de relogement
► Les provisions pour charges de copropriété
► Les primes d’assurances
► Les impôts et taxes
► Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
► Personne seul : Zone A bis : 41 855 € - Zone A : 41 855 € - Zone B1 : 34 115 € - Zone B2 : 30 704 € ► Couple : Zone A bis : 62 555 € - Zone A : 62 555 € - Zone B1 : 45 558 € - Zone B2 : 41 001 € ► Avec 1 personne à charge : Zone A bis : 82 002 € - Zone A : 75 194 € - Zone B1 : 54 785 € - Zone B2 : 49 307 € ► Avec 2 personnes à charge : Zone A bis : 97 904 € - Zone A : 90 070 € - Zone B1 : 66 139 € - Zone B2 : 59 529 € ► Avec 3 personnes à charge : Zone A bis : 116 487 € - Zone A : 106 627 € - Zone B1 : 77 805 € - Zone B2 : 70 025 € ► Avec 4 personnes à charge : Zone A bis : 131 079 € - Zone A : 119 987 € - Zone B1 : 87 685 € - Zone B2 : 78 917 € ► Majoration par personne à partir de 5 : Zone A bis : + 14 603 € - Zone A : + 13 369 € - Zone B1 : + 9 782 € - Zone B2 : + 8 801 €
Un logement répond aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès lors que sa consommation d’énergie annuelle ne dépasse pas 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).
Pour obtenir ce niveau de performance énergétique, les logements BBC sont équipés de matériels de chauffage performants (géothermie, pompes à chaleur, panneaux solaires, récupérateurs d’eau de pluie, etc…), d’une isolation intérieure et extérieure optimisées ainsi que d’une bonne ventilation.
Ce label permet aux appartements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, d’être éligibles à la loi Pinel.
RT 2012 signifie réglementation thermique 2012. Cette dernière plafonne la consommation énergétique moyenne d'un logement à 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).
Ainsi pour les appartements loi Pinel dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2013, ils doivent respecter la réglementation thermique 2012 afin d'être éligibles à la loi Pinel.
Pour calculer la surface de son logement Pinel à prendre en compte, il faut prendre la surface carrez de l'appartement, augmentée de 50% des surfaces annexes et plafonnés à 8m2.
Sont pris en compte : Les caves, sous-sols, remises, les ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et véranda, les parties de terrasses accessibles en étage et dans la limite de 9 m², Les varangues dans une limite maximale de 14 m2.
Ne sont pas pris en compte les emplacements de stationnement et de garage des appartements.
Non, il n'est pas possible de cumuler l'avantage fiscal de la loi Pinel avec d'autres dispositifs fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, etc... sur le même bien. Il est cependant possible de réaliser plusieurs investissements immobiliers défiscalisant la même année en respectant le plafond des niches fiscales (10 000 € en 2024). Il vous est donc possible de réaliser des investissements en loi Pinel, Loi Censi-Bouvard, ...
Oui, vous pouvez louer votre bien immobilier Pinel à l'un de vos proches en loi Pinel.
Vous pouvez donc louer votre bien à un ascendant ou à un descendant.
Il faudra veiller à respecter les obligations locatives du dispositif Pinel en ce qui concerne les plafonds de ressources et les plafonds de loyer Pinel.
Oui, il est possible d'investir en loi Pinel dans le cadre d'une SCI.
La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu.
Les associés de la SCI se partageront l'avantage fiscal au prorata des parts dans la limite des 300 000€ par an et par foyer fiscal.
Oui, vous pouvez acquérir en indivision un bien immobilier Pinel bénéficiant du dispositif Pinel.
Les membres de l'indivision se répartissent l'avantage fiscal de la loi Pinel au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000 € par indivisaire.
Si vous avez opté pour la loi Pinel et au terme de six, neuf ou douze années de location (en fonction de l'option Pinel retenue), vous pouvez récupérer votre bien immobilier Pinel pour l'occuper à titre personnel, le revendre ou encore le louer avec des loyers déplafonnés.
Vous entrez alors dans le régime de droit commun.
Cependant, vous pouvez bénéficier d'abattement sur les loyers de 30 à 70% si vous louer votre appartement avec des plafonds de loyers bien inférieurs au marché et passer des accords avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).
Oui. Vous pouvez louer le bien à des personnes morales publiques ou privées qui sous louent le logement nu à usage d'habitation principale du locataire final. Pour cela, vous devrez respecter les mêmes conditions de loyers et de ressources pour le locataire et le sous locataire.
La fourniture de prestation hôtelière ou para hôtelière est proscrite.
La première des garanties est l'emplacement du logement : ville, quartier, rue, étage, prestations...
Un bon emplacement est gage de demande locative solvable, ce qui limitera à la fois les absences de locataire mais aussi les loyers impayés pendant la durée de mise en location obligatoire du logement de 9 ans.
Les garanties apportées par le promoteur (garantie financière d'achèvement) pour être certain que la construction sera menée à son terme.
Vous bénéficierez alors de plusieurs garanties telles que la garantie de parfait achèvement (accordée pendant un an après l'achèvement) et la garantie dommage-ouvrage (une biennale pour le second-œuvre et un décennale pour le gros-œuvre).
Les garanties de loyer et le gestionnaire de votre appartement.
Traditionnellement, les deux principales garanties misent en avant concernent les loyers impayés et l'absence de locataire. Il existe des assurances qui couvrent l'absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s'avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d'expulsion (huissier, avocat...).
Il faut faire une triple déclaration :
► déclarer les loyers perçus et charges supportées (revenu foncier) sur la 2044.
► déclarer le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt sur la 2042C.
► déclarer le formulaire du respect des engagements de la loi Pinel sur la 2044-EB.
Un logement est considéré comme neuf tant qu'il n'a jamais été ni habité ni utilisé avant son acquisition.
NB : l'administration fiscale tolère qu'un logement témoin dans un programme immobilier soit considéré comme neuf.
Oui. Un investissement en loi Pinel entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales.
Le plafonnement global des niches fiscales limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont le dispositif Pinel) au montant suivant : 10 000 €
Oui. Un investissement en loi Pinel peut être transformé en location meublée.
Il faut tout d'abord vérifier que le règlement de propriété tolère la location meublée. Si c'est le cas, il vous est possible de louer votre appartement meublé et de bénéficier des avantages de la location meublée professionnelles ou non professionnelle.
La revente du logement loi Pinel ne peut pas se faire pendant la période du respect des engagements de location fixés par la loi.
En cas de non-respect de ces engagements de location du logement Pinel, l'investisseur devra rembourser la réduction d'impôt Pinel dont il a bénéficié.
En loi Pinel, il pourra revendre son logement au terme des 6, 9 ou 12 années de location obligatoire depuis la première location en fonction de l'option choisie initialement.
Non. Une garantie locative ne peut pas se substituer une location effective du logement en loi Pinel.
Pour ne pas risquer une remise en question de l'avantage fiscal, la vacance locative ne doit pas dépasser 12 mois.
L’acquéreur d'un bien, à compter du 1er septembre 2014, d’un lot déjà affecté à l’habitation, en vue de procéder à sa réhabilitation (acquisitions à titre onéreux de locaux qui ne satisfont pas aux critères de décence prévus à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs) pourra bénéficier du dispositif Pinel réhabilité.
Décence du logement : Les caractéristiques de la décence d’un logement ont été définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.
Plafond de loyer : Le plafond de loyers loi Pinel s'applique au dispositif Pinel ancien réhabilité. Ces plafonds sont majorés d'un coefficient de surface calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / S.
Pour un changement d'affectation, la base de la réduction d'impôt Pinel est constituée :
► Du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition (frais de notaire, commissions, TVA).
► Le montant des travaux de transformation en logement (travaux de reconstruction et d'agrandissement, de réparation, d'amélioration).
► Le travail personnel du contribuable n'est jamais pris en compte.
La base de la réduction d'impôt s'apprécie à la date d'achèvement des travaux de transformation.
Pour un logement réhabilité, la base de la réduction d'impôt est calculée sur :
► Le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition.
► Le montant des travaux de réhabilitation.
► Les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l'établissement des états et attestations sont pris en compte.
► La base de la réduction d'impôt s'apprécie, pour les logements réhabilités, à la date d'achèvement des travaux de réhabilitation.
► Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.
► Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de VIR est souscrit entre l'acquéreur et le vendeur. Dans ce cas, la base de la réduction d'impôt est déterminée par le prix d'acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.
Outre les conditions liées au dispositif Pinel, voici les conditions liées aux travaux.
Les travaux réalisés sur le logement et, le cas échéant, sur les parties communes doivent avoir permis au logement :
- de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (15 rubriques) définies par le décret précité,
- et d’acquérir l’ensemble des performances techniques (12 rubriques) fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003, au moins six de ces performances techniques devant avoir été obtenues grâce à ces travaux.
A cet effet, des états descriptifs des appartements avant travaux devront être établis avant le démarrage des travaux.
Une fois les travaux réalisés, il sera nécessaire de faire établir ces mêmes états descriptifs qui démontreront que l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et les performances techniques sont respectées par le logement après la réalisation des travaux par les membres de l’ASL.
Un état descriptif devra également être établi pour les parties communes concernant la décence qui devra montrer que l’ensemble des critères de décence sont également remplis pour les parties communes.
La loi Pinel Outre-Mer présente un avantage fiscal plus important : 32% au lieu de 29% en loi Duflot Outre-Mer.
La loi Pinel Outre-Mer abaisse les plafond mais favorise les petites surfaces grâce au coefficient multiplicateur.
Non. Il n'est pas possible d'amortir le logement sur lequel vous bénéficiez de réduction d'impôt.
Vous devez choisir entre amortissement et réduction d'impôt.
Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements loués en meublé, les revenus perçus s'additionnent mais les charges aussi. Les amortissements de vos autres appartements pourront baisser les revenus de votre appartement en loi Censi Bouvard.
La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.
La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.
Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard, elles font désormais l'objet d'un nouveau dispositif. Cette décision entre dans le cadre de la loi de Finances pour 2017. Cliquez-ici pour en savoir plus
Oui, mais vous perdez l'avantage fiscal.
Il est possible de générer un déficit sur les revenus BIC mais celui-ci n’est pas imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. Il ne peut donc pas générer d’économie d’impôt. Ce déficit est reportable sur les revenus positifs de même nature (BIC).
En plus du bénéfice de la réduction d'impôt Bouvard, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif en loi Censi Bouvard, et ce pour leur montant réel.
Au titre des intérêts d'emprunt sont déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt. La déduction s'effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l'acquéreur opte pour le régime du réel simplifié.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Le prix de revient s’entend du montant de l’investissement HT et hors mobilier augmenté des frais d’acquisition.
En effet, au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période.
Le point de départ de la défiscalisation en loi Censi Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation, soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) si celui-ci est neuf.
Les dispositions de la loi Censi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année en cours.
En loi Censi Bouvard, l’investisseur n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Ce dernier lui garantit le loyer quel que soit le taux d'occupation réel du logement.
Il n'est donc pas nécessaire de souscrire des assurances locatives couvrant les loyers impayés, la carence locative ou la vacance locative. En revanche, il faut souscrire une assurance "Propriétaire Non Occupant".
Elle couvrira les éventuels sinistre dans le logement en cas d'inoccupation ou de non exploitation (incendie, dégâts des eaux...).
La révision du loyer est indiquée contractuellement dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
Elle peut être indexée sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.
Souvent, cette revalorisation annuelle du loyer est plafonnée avec une limite haute (1,5% par an ou 2% par an...) et pourra s’appliquer au bout de 3 ans par exemple et pas tous les ans.
Il est donc très important de bien lire les conditions du bail commercial pour connaître précisément comment s'appliquera la révision du loyer.
L'acquisition d'un logement en loi Censi Bouvard peut être réalisée avec un financement sans apport.
Il est judicieux de faire financer les frais d'acte (notaire, garantie de prêt) car les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des Bénéfices Industriels et Commerciaux en loi Censi Bouvard au titre des charges financières.
Tout dépendra de votre dossier de financement et de l’accord du banquier…
La revente du logement en loi Censi Bouvard ne peut pas intervenir pendant la période du respect des engagements imposés par la loi.
En cas de non-respect de ces engagements, l'acquéreur devra rembourser la réduction d'impôt Censi Bouvard dont il a pu bénéficier.
L'acquéreur pourra revendre le logement au terme des 9 années de mise en location obligatoire. Ces 9 années s'entendent de date à date, à compter de celle de la prise du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d'impôt.
Le non-respect de l'engagement de location pendant une durée de 9 ans à l'exploitant de la résidence en loi Censi Bouvard est un motif de remise en cause de la réduction d'impôt.
L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
► est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
► fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il s’agit des salariés licenciés ou mis à la retraite ;
► décède.
Par ailleurs, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.
L'engagement de location dans le cadre de la loi Censi Bouvard doit se formaliser au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit celle de l'achèvement (ou de la date d'achat si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement).
Par exemple, si le logement est achevé en 2016, c'est au moment de la déclaration d'impôt 2017 qu'il faudra formaliser l'option fiscale Censi Bouvard et l'engagement de location sur 9 ans minimum.
C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :
► établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
► établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
► logements foyers ;
► petites unités de vie ;
► unités pour personnes désorientées.
► foyers de vie ou foyers occupationnels.
► foyers d'accueil médicalisé (FAM).
► maisons d'accueil spécialisées (MAS).
En loi Censi Bouvard, la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :
► d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
► d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
► d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
En principe oui, mais dans la pratique ce n'est pas très rentable.
En effet, cela voudrait dire que vous videz votre appartement et que vous dénoncez le bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Vous auriez donc des indemnités à lui verser calculées sur le chiffre d'affaire potentiel de l'exploitant et son manque à gagner sur votre appartement.
Il faut bien lire le bail commercial au préalable !
Afin de garantir la réussite de votre investissement en loi Censi Bouvard, vous devez valider certains points importants sur la société qui va exploiter votre appartement : le capital social, son chiffre d'affaire, son expérience et ses perspectives de développement.
Non, l'exploitant de la résidence exerce une activité commerciale et se doit de proposer un service équivalent à tous ses locataires.
La liste du mobilier doit être présentée à l'investisseur au moment de la réservation et fait l'objet d'un bon de commande séparé.
Non, les loyers ne sont pas plafonnés. Ils sont fixés entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence dans le bail commercial. Les revenus sont donc garantis sur neuf ans minimum.
Afin de récupérer la TVA, vous devez réaliser des démarches auprès du Service des Impôts des Entreprises. Même si elles ne sont pas compliquées, nous vous conseillons de mandater un cabinet comptable afin d'effectuer ces démarches.
Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :
► que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
► que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
► que l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :
► l'acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...)
► le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
► l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)
De même, l'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.
S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.
Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).
La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :
► le petit déjeuner ;
► le nettoyage régulier des locaux ;
► la fourniture de linge de maison ;
► la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
► Les résidences universitaires avec services
► Les résidences de santé publique
► Les résidences définies dans l’article L.312-1 du code de l’action sociale et des familles
► Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
Depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard, elles font désormais l'objet d'un nouveau dispositif. Cette décision entre dans le cadre de la loi de Finances pour 2017. Cliquez-ici pour en savoir plus
C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.
Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.
► Investir dans un logement neuf dans le cadre d’une résidence avec services
► Louer le logement pendant une durée minimum de 9 ans
► Respecter les plafonds de loyers de la loi Scellier "classique "
Pour toute acquisition réalisée en 2009 et 2010, la réduction d'impôt obtenue est de 25% du prix d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 € et répartie sur 9 ans.Le montant annuel de la réduction peut donc atteindre 8 333 € pendant 9 ans.
Cette réduction passe à 20% du montant du bien pour un investissement réalisé en à partir de 2011, soit une réduction annuelle de 6 666 € au maximum.
De plus ce dispositif permet une réduction d’impôt imputable sur 6 années s'il y'a un dépassement dans l’année en cours.
Oui ! Le dispositif Censi Bouvard est conditionné à des obligations de la part de l'investisseur (location, déclaratif, etc...). Si celles-ci ne sont pas respectées, le fisc peut tout à fait requalifier l'opération et l'investisseur ne pourra pas prétendre à son avantage fiscal.
La réponse est oui ! Toutefois, la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts à la hauteur de sa quote-part au sein de la SCI. Les associés de la société doivent s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans.
Les logements éligibles à la loi Malraux 2024 doivent répondre à certaines conditions liées à la nature des travaux et à leurs emplacements. Ils doivent être situés dans des zones dites de « Patrimoine Remarquable » approuvées. Il existe deux catégories qui offrent des pourcentages de réduction d’impôts différentes : Les sites Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé ou un projet de restauration d’un bien déclaré d’utilité publique : 22% du montant des travaux déductibles des impôts. Les sites Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé ou dans un QAD ou quartiers conventionnés NPNRU : 30% du montant des travaux déductibles des impôts. Depuis 2009, les dépenses prises en compte correspondent à celles engagées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti : Pour les locaux d'habitation ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage, Pour des locaux à usage autre que l'habitation (ex : des murs de boutique en pied d'immeuble). Ce qui n’était pas le cas avant 2009.
’est une zone protégée, par une autorité publique, dont le patrimoine architectural, urbain et paysager est remarquable et qui a une utilité publique. Cette appellation correspond aux anciens dispositifs des secteurs sauvegardés, des ZPPAUP ou encore AVAP.
Cela correspond à l’abréviation de Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
Cela correspond à l’abréviation de Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur.
Cela correspond à l’abréviation de Quartiers Anciens Dégradés.
Cela correspond maintenant au Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.
Leurs significations étaient Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager et Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine.
- Déclaration des revenus de l’année concernée par la demande de réduction d’impôts.
- Remplir le formulaire 2044 SPE et le reporter sur le 2042 C.
- Déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration.
- L’autorisation de l’urbanisme et des Architectes de France.
- Les factures des entreprises de travaux.
- La déclaration d’achèvement des travaux + pièce attestant de sa réception en mairie avec la nature de l’affectation précédente du bien.
- Le bail de location.
Oui ! La loi de défiscalisation Malraux concerne uniquement les biens faisant l'objet de travaux de rénovation et donc l'immobilier ancien. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, il existe la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.
Tous les travaux nécessaires à la restauration complète de l’immeuble sont pris en compte à savoir les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux de restauration (toitures, murs extérieurs, démolitions, transformations), les travaux d’aménagement de toutes les parties de l’immeuble (greniers, combles, parties communes) … Tous les travaux doivent bien sûr être autorisés par l’autorité publique.
Oui. Il est possible de le cumuler avec le dispositif Déficit Foncier et les éventuelles subventions ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
Tous les autres dispositifs ne sont pas cumulables avec la loi Malraux 2021 (Pinel, Girardin, Censi-Bouvard, etc.).
Il n’est pas possible de louer son bien Malraux à l’un des membres de son foyer fiscal, à un ascendant ou même un descendant.
Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit louer le logement en résidence principal du locataire pendant une période de 9 ans (non plus 6 ans), le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent les travaux de restaurations.
Dans le cas d'un immeuble appartenant à une société, les associés doivent conserver leurs titres pendant 9 ans.
La réduction d'impôt n'est pas reportable. Il convient donc de paramétrer son investissement sur sa fiscalité pour ne pas perdre son bénéfice.
OUI !! Dans le cadre du régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
La défiscalisation en loi Malraux est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013. Le plafond de défiscalisation en loi Malraux est donc de 30 000 € par an. Pour les opérations en loi Malraux dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du RNI s'applique.
Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042. Il faut ajouter la copie du bail et l'autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l'Architecte des Bâtiments de France. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d'impôt en loi Malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau). Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations en loi Malraux assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d'être potentiellement requalifiés fiscalement.
Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation loi Malraux c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n'entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d'impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d'autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux le plus longtemps possible. Cependant, si la vente s'est conclue dans le cadre d'une VIR (voir ci-contre) alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris. Le montant de l'impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.
NON ! La location en loi Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés).
NON, il n'est pas possible de démembrer le bien immobilier en loi Malraux. Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d'impôt en loi Malraux n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectué par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage à respecter les engagements de location.
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler la réduction Malraux et Scellier. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul est possible, l’un peut être mis en Scellier, l’autre en Malraux. Attention aux plafonds des niches fiscales (25000 € + 10 % des revenus).
La loi Malraux ne peut se conjuguer avec aucun autre régime défiscalisant.
Afin de bénéficier des avantages du dispositif Monuments Historiques, il faut que le bien soit classé Monument Historique, inscrit à l’ISMH, fasse partie du patrimoine national avec le label « Fondation du Patrimoine » ou agréé par le Ministre de l’Économie et des Finances.
C’est l’abréviation d’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Non, cela n’est pas possible. C’est un dispositif très efficace à lui tout seul avec la possibilité de déduire 100% du montant des travaux de ses revenus. Un immeuble peut cependant être éligible à plusieurs dispositifs fiscaux tel qu’éligible loi Malraux et éligible loi Monuments Historique. Le contribuable devra choisir (avec l’aide d’un professionnel, c’est préférable)
Vous pouvez louer le logement à un membre de votre famille à partir du moment où la personne n’est pas dans le même foyer fiscal que vous.
Oui mais uniquement en SCI familiale. La déduction des travaux sera appliquée selon les parts que chacun des associés de la SCI possède.
Non, il n’y a aucun plafond. Vous pouvez défiscaliser la totalité de vos impôts.
La réponse est oui ! Le démembrement est le fait d’avoir la nue-propriété d’un bien avec un usufruitier qui peut utiliser le bien en respectant certaines conditions. Dans cette configuration, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu provenant du bien mais ne paie aucune charge également.
Oui ! Les réductions d’impôts seront réparties en fonction des parts de chacun des propriétaires.
Elle se calcule en faisant la différence entre le prix de revente du bien et le prix d’achat du foncier sans les travaux.
La déclaration fiscale se fait sur le formulaire 2044 S. Le montant des travaux lié à l’investissement Monument Historique est à noter dans la partie « Travaux de restauration ».
Les droits de successions sont exonérés sous certaines conditions. Il faut que les héritiers aient une convention avec le Ministère de la Culture et du Budget comprenant les conditions d’entretien du bien et d’accès au public.
À savoir que le bien doit être ouvert au public pendant un certain nombre de jours par an
L’exonération n’est donc pas possible dans le cas où le bien n’est pas ouvert au public.
La durée minimale de conservation d’un bien Monument Historique est de 15 ans à compter de la date d’acquisition, sauf cas de force majeure.
Oui, vous allez remplir une 2044 ou 2044S (selon le dispositif choisi) pour déclarer vos revenus fonciers. Vous allez cumuler vos investissement et la règle du déficit foncier s'appliquera pour l'ensemble de vos immeubles. Le résultat foncier global, si il est négatif, sera imputable sur vos revenus à hauteur de 10 700 € par an et par foyer fiscal.
Oui, il a réalisé un investissement en loi Perissol. Ce dispositif fiscal en vigueur jusqu'au 31 Août 1999 accordait aux investisseurs un amortissement du bien sur le long terme. A titre exceptionnel, le déficit généré déductible est de 15 300 € pour le déficit dit "perissol".
Afin d'imputer un déficit foncier sur vos revenus, lors de votre déclaration d'impôt il vous suffit d'y joindre :
► vos justificatifs de charges
► vos factures de travaux
► vos tableaux d'amortissement des prêts
► vos relevés de comptes bancaires avec les débits d'intérêts
Ci-dessous vous trouverez la liste des dépenses déductibles des revenus foncier :
► Les frais de gestion, de garde et de procédure.
► Les dépenses d’entretien et de réparation.
► Les intérêts d’emprunt.
► Les dépenses d’amélioration.
► Les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
► Les provisions pour charges de copropriété.
► Les primes d’assurances.
► Les impôts et taxes.
► Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
Le déficit foncier reportable des années précédentes est classé chronologiquement jusque N-10 maximum.
Lorsque vous constatez un résultat foncier positif, vous pouvez reporter du déficit en utilisant le reportable le plus ancien.
Si vous n'utilisez pas le reportable de N-10, celui ci est perdu l'année suivante.
Le principe de démembrement est commun à tous les actifs immobiliers. Il s'applique également aux valeurs mobilières. La séparation de la nue-propriété et de l'usufruit procure des avantages financiers et fiscaux. L'opération de démembrement de propriété est une opération juridique et financière. Elle doit être faite par un professionnel.
Non, l'Administration Fiscale requalifiera l'opération. Toutefois, il n'y aura pas remise en cause de la réduction d'impôt en cas de démembrement suite au décès d'un des époux soumis à une imposition commune.
L'investissement en démembrement de propriété est judicieux pour des profils d'investisseurs totalement différents. Il peut répondre à une problématique fiscale, pour réduire l'ISF ou baisser un résultat foncier existant. Il peut convenir à un expatrié qui souhaite se constituer un patrimoine récupérable dans le long terme et qui ne veut pas de souci de gestion. Il est important de rencontrer un conseiller avant d'investir.
En matière d'ISF, l'imposition d'un immeuble dont les droits sont démembrés se fait sur le patrimoine de l'usufruitier. Ce dernier devra inclure dans sa base d'imposition la valeur du bien en pleine propriété.
Lorsque l'immeuble est grevé d'un usufruit, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière.
Concernant l’entretien du bien et sa prise en charge :
► Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, y compris les petites et grosses réparations (articles 605 et 606 C Civ).
► La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.
Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.
Non, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l'usufruitier, il ne peut donc pas jouir librement de la pleine propriété.
L'usufruitier bénéficie de l'usus et du fructus, cela signifie qu'il peut, selon son choix, soit utiliser le bien pour son usage personnel, soit le louer pour en percevoir les revenus.
A la fin du démembrement de propriété vous allez récupérer un appartement comme neuf. En effet, lors de la mise en place de l'opération, l'usufruitier bailleur s'engage à entretenir votre bien et à le remettre en l'état à la récupération de la pleine propriété. Il n'y aura donc pas de travaux à faire.
Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire de manière gratuite et automatique. La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » (loi 1989) en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire devenu plein propriétaire pourra louer le bien de manière classique.
La vente ne peut s'effectuer sans l'accord des deux parties. Il faut un accord unanime.
La nue-propriété ayant a été acquise à titre onéreux et l'usufruit par extinction, le prix d'acquisition de ce dernier est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.
Pendant toute la durée de l’usufruit, l'investisseur nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler. Le nouvel acquéreur bénéficiera des mêmes avantages sur la durée restante d'usufruit.
L'usufruit du défunt s'éteint et rejoint la nue propriété, pour reformer la pleine propriété.
Fiscalement l'opération est neutre, il n'y a pas de droit à payer.
Dans l’hypothèse du décès du nu propriétaire investisseur pendant la période de démembrement de propriété, cet investissement se retrouvera dans l’actif de succession et sera transmis à ses héritiers en fonction de leurs droits héréditaires.
Oui, il est possible d'investir dans de l'immobilier ancien.
La TVA récupérée est calculée en fonction de la durée de détention de l'ancien propriétaire et du mobilier présent dans les locaux au moment de la cession. Le nouveau propriétaire pourra amortir 100 % de la valeur du bien hors taxe et hors meubles sur 30 ans.
Cela dépend, mais hormis les semaines d'occupation, il est peu probable d'accueillir un membre de sa famille dans son investissement en loueur meublé.
Si vous n'avez pas de problématique d'impôt et que vous souhaitez percevoir un complément de revenus défiscalisé, optez pour le LMNP.
► L'investissement locatif doit porter sur un (des) logement(s) meublé(s).
► L'investisseur doit s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.
► L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 € TTC annuels et représenter au moins 50% de l'ensemble des revenus.
► Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Oui et Non.
Le Cosse ancien est cumulable avec la loi Malraux et le Déficit Foncier.
Le dispositif solidaire n'est cependant pas cumulable, sur un même logement, avec les dispositifs suivants :
- Dispositif Pinel
- Dispositif Girardin outre mer
- Dispositif Duflot
- Scellier
- Robien
- Borloo
- Besson
- Périssol
- Régime du micro-foncier
- Monuments Historiques
- Label « Fondation du patrimoine »
Si la personne concernée est en dehors du foyer fiscal, il est tout à fait possible de louer le bien acquis sous la loi Girardin à un membre familial.
Les zones prises en compte par le dispositif Cosse ancien - Louer Abordable sont les mêmes que celles prévues pour le dispositif Pinel : Abis, A, B1, B2 + Toutes zones
en cas de location intermédiée. Elles sont définies par arrêté ministériel.
Plafonds de loyer 2019 (loyer au m²), charges non comprises :
► Plafond intermédiaire
Zone Abis : 16,83 €
Zone A : 12,5 €
Zone B1 : 10,07 €
Zone B2 : 8,75 €
Zone C : 8,75 €
► Plafond social
Zone Abis : 11,77 €
Zone A : 9,06 €
Zone B1 : 7,80 €
Zone B2 : 7,49 €
Zone C : 6,95 €
► Plafond très social
Zone Abis : 9,16 €
Zone A : 7,05 €
Zone B1 : 6,07 €
Zone B2 : 5,82 €
Zone C : 5,40 €
► Cosse ancien - Louer Abordable intermédiaire
Plafond intermédiaire (plafonds du Borloo ancien intermédiaire) ;
► Cosse ancien - Louer Abordable social
Plafond PLUS (plafonds du Prêt locatif à usage social - PLUS ou Borloo ancien social) ;
► Cosse ancien - Louer Abordable très social
Plafond PLAI (plafonds du Prêt locatif aidé d'intégration - PLAI ou Borloo ancien très social).
On parle d'intermédiation locative lorsque le propriétaire confie son bien à un tiers (généralement agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé) en mandat de gestion ou en location, en vue de louer ou sous-louer le logement à des ménages très modestes. Au delà de l'avantage fiscal, les propriétaires bailleurs bénéficient d'une garantie de paiement des loyers et des charges, d'une remise en état du logement en cas de dégradation, de la gestion assurée par un tiers...
La loi Cosse ancien - Louer Abordable remplace progressivement les lois Besson et Borloo ancien.
Pour rappel :
Le Besson ancien prévoit une déduction équivalent à 26 % des revenus bruts au titre des 6 premières années de location ; Tout personne physique ou société non soumise à l’impôt sur les société peut en bénéficier en vertu d’un bail conclu entre le 01/01/1999 et le 30/09/06. Le dispositif Besson ancien n’est pas soumis à un zonage.
Le Borloo ancien prend le relais et remplace le Besson ancien pour les baux conclus à compter du 01/01/06.
La déduction des revenus bruts est alors fixée à 30 % (pour les loyers de niveau intermédiaire), à 60% (pour les loyers de niveau social ou très social) ou à 70% (dans le cadre d'une intermédiation locative).
A l'instar de la loi Cosse ancien - Louer Abordable, le Borloo ancien prévoit également une convention avec l'ANAH. Le logement doit également être loué à titre d’habitation principale et respecter des conditions de loyers et de ressources du locataire (selon le zonage). La déduction fiscale reste la même quelle que soit la zone où le logement est loué.
Le dispositif Cosse ancien - Louer Abordable se base sur la date de signature de la convention ANAH à compter du 1er janvier 2017. Il est applicable de façon différenciée suivant la date de réception de la demande de conventionnement (convention avec travaux (CAT) et convention sans travaux (CST)) auprès de l’Anah :
Pour les demandes de conventionnement réceptionnées par l’ANAH au plus tard le 31 janvier 2017, le conventionnement reste régi par les dispositions du Borloo ancien (zonage et taux) même si la convention est accordée après le 1er janvier 2017 ;
Enfin, le dispositif Besson ancien continue de s’appliquer jusqu’au terme de chaque période triennale à toute location ayant débuté avant le 1er janvier 2017. Ainsi, comme de nouvelles prorogations ne sont pas possibles, la déduction fiscale du Besson ancien ne pourra plus s’appliquer au-delà du 31 décembre 2019.
La loi Cosse ancien tient compte de la tension du marché locatif du lieu (de la zone) où se situe le logement, le niveau de loyer et les ressources des locataires.
La déduction fiscale varie selon le critère de la location (social, très social, intermédiaire) et selon la tension sur le marché locatif.
On appelle zone tendue, un territoire où l'on observe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Oui. La déduction sur les revenus bruts fonciers est alors de l'ordre de 85 % en cas d’intermédiation locative c’est-à-dire une structure agréée (agence en location ou en mandat de gestion), en vue d’une sous-location ou location.
970
Mandataires
agréés
998
Programmes immobiliers
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