FAQ : questions sur la défiscalisation immobilière

Retrouvez ici toutes les réponses à vos interrogations relatives à votre investissement immobilier

  • Pourquoi investir dans l’immobilier ?

    Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. Investir dans l'immobilier est l'une des meilleures solutions de placement pour se constituer un patrimoine sans apport.

  • Qu’arrive-t-il si je vends mon logement Scellier avant les 9 ans ?

    Si vous vendez votre appartement en dispositifs Scellier ou Scellier Social sans respecter votre engagement de location de 9 ans, vous devrez rendre vos réductions d’impôts.

  • Si je perds mon emploi, puis-je sortir du projet de défiscalisation Scellier ?

    En cas de licenciement, aucune réintégration fiscale n’est effectuée. C’est également valable en cas d’invalidité ou de décès de l’un des époux soumis à une imposition commune. Votre licenciement devra être justifié auprès de l’administration fiscale. Ainsi vous pourrez revendre sans préjudice votre appartement Scellier Social qui était soumis à un engagement de 9 ans, voir 12 ou 15 ans, de location.

  • Dit-on loi Scellier ? loi Sellier ? loi Cellier ? loi Scelier ? loi Selier ? loi Celier ? loi Scellié ? loi Celié ? loi Selié ?

    On dit loi Scellier car cette loi a été créée par François Scellier.

  • Que se passe-t-il si les ressources de mon locataire dépassent les plafonds dans les 2 ans ?

    Dans le cadre du dispositif Scellier Social (à la différence du dispositif Scellier ordinaire) vous avez des plafonds de ressources à respecter. Ce sont les ressources à l’entrée du locataire qui sont prises en compte. Ainsi, même si avec le temps ses revenus augmentent et qu’ils dépassent les plafonds Scellier Social ce sont ses revenus à l’entrée qui comptent.

  • Peut-on reporter les réductions d’impôts Scellier ?

    Si la réduction d'impôt dépasse le montant de l'impôt, alors on peut reporter le solde sur les 6 années suivantes.

  • Un bien immobilier en loi Pinel peut-il être démembré ?

    Non, un bien immobilier Pinel ne peut pas être démembré (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit) et bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Pinel en même temps.

    La loi Pinel et le démembrement de propriété ne peuvent pas se cumuler sur le même bien.

  • Qu’arrive-t-il si l’appartement Scellier n’est pas loué dans les 12 mois ?

    Une carence (mise en place du premier locataire) ou une vacance locative (absence de locataire entre deux baux) supérieure à 12 mois seraient requalifiées par l’administration fiscale et l’investisseur propriétaire devrait rendre au Trésor Public les réductions d’impôts.

  • Quelles sont les personnes éligibles au dispositif "Scellier" ?

    Les contribuables personnes physiques qui investissent dans l'immobilier locatif, ou via des entreprises non soumises à l'impôt sur les sociétés (type SCI). Les personnes physiques souscrivant en numéraire au capital social de SCPI peuvent bénéficier de dispositions particulières.

  • A-t-on le droit de louer le bien immobilier Scellier à un ascendant ou descendant ?

    Oui, s'il n’est pas rattaché au foyer fiscal.
    Non, si l’investisseur opte pour le dispositif Scellier Social.

  • Quelles sont les principales déclarations fiscales à respecter pour la Loi Scellier ?

    L’année de livraison du logement Scellier, vous devez envoyer une déclaration H2 au centre des impôts. Cela permet de bénéficier durant deux ans de l’exonération de taxe foncière.
    L’année de votre déclaration d’impôt (2042), vous devez joindre la déclaration 2044 spéciale concernant vos revenus fonciers, ainsi que l’option pour le régime SCELLIER ou SCELLIER SOCIAL sur la 2044 EB.

  • Est-il possible d’investir dans une Société Civile Immobilière (SCI Scellier) ?

    Si et seulement si, la SCI Scellier n’est pas soumise à l'impôt sur les Sociétés.

  • Est-il possible de cumuler les économies d’impôts Scellier Social et Borloo ?

    Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler l’amortissement Borloo et le régime Scellier social. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul sera possible, l’un peut être mis en Scellier social, l’autre en Borloo.

  • Quels sont les plafonds de loyer à respecter afin de pouvoir bénéficier des avantages du dispositif " Robien recentré" ou du dispositif "Scellier" ?

    Pour bénéficier des avantages du dispositif "Robien recentré" ou du dispositif "Scellier", les plafonds pour les loyers sont (selon les instructions 5 D-1-09 du 24 février 2009) de :

    ► Zone A   : 21.65 €/m²
    ► Zone B1 : 15.05 €/m²
    ► Zone B2 : 12.31 €/m²
    ► Zone C   : 9.02 €/m². (uniquement pour "Robien recentré")

    Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique.

  • Est-il possible de démembrer le bien immobilier Scellier ? Usufruitier ? Nu Propriétaire ?

    Non, ce n’est pas possible ! Aussi bien pour les particuliers que pour les SCI, le démembrement est prohibé. La réduction d’impôt Scellier n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

  • Comment fonctionne le dispositif  "Robien recentré" ?

    Seulement pour les logements acquis neufs ou en achèvement à partir du 1er janvier 2006 :

    Le taux d'amortissement de l'immeuble (hors terrain) est de 6% les sept premières années et de 4% les deux années suivantes.
    L'amortissement du bien au delà de 9 ans n'est plus possible. De ce fait, la limite de l'amortissement  est de 50% du prix d'acquisition.

  • Est-il possible de cumuler les économies d’impôts Scellier et Robien ?

    Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler l’amortissement Robien et la réduction Scellier. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul est possible, l’un peut être mis en Scellier, l’autre en Robien.

  • A-t-on le droit de louer le bien immobilier Scellier à un membre du Foyer Fiscal ?

    Non.

  • Est-il possible d'acquérir plusieurs logements par an et de bénéficier pour chaque acquisition du dispositif "Scellier" ?

    Non. Selon l'article 199 septvicies, IV-4e Alinéa du Code Général des Impôts, au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

  • Quelles sont les personnes qui peuvent bénéficier du dispositif "Robien Recentré"?

    Ce type de dispositif est réservé aux personnes qui réalisent des investissement locatifs directement ou grâce à des sociétés du type SCI.
    Il existe des dispositions particulières pour les personnes physiques qui souscrivent au capital social de SCPI.

  • La loi "Scellier" est applicable en 2009, mais les dispositifs précédents cette loi sont-ils toujours applicables ?

    La loi "Scellier" remplace les dispositifs "Robien recentré" et "Borloo neuf", mais ces derniers restent applicables jusqu'au 31 décembre 2009.

  • Quels sont les travaux liés à l'habitation donnant droit à des avantages fiscaux ?

    Il existe deux crédits d'impôts distincts, chacun correspondant à des dépenses spécifiques dans la résidence principale. En premier lieu, le crédit d'impôt pour le développement durable : il faut, pour en bénéficier, acheter par exemple, une chaudière à condensation, des appareils de régulation de chauffage ou encore des équipements de production d'énergie utilisant une source renouvelable (soleil, bois...) ou enfin des équipements de raccordement à un réseau de chaleur. Encore faut-il que l'équipement soit fourni et facturé par l'entreprise qui procède à son installation, et qu'il réponde à un certain nombre de caractéristiques. Pour certains de ces travaux, d'autres conditions tenant à l'ancienneté du bâtiment sont exigées.

    Attention ! Depuis 2009, les dépenses de chaudières à basse température et de pompes à chaleur air/air n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt.

    En second lieu, le crédit d'impôt en faveur de l'aide aux personnes : dans ce cas, ce sont les dépenses d'installation ou de remplacement d'équipement spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées qui donnent droit à ce bonus fiscal. Donnent également droit à cet avantage fiscal les dépenses de travaux de protection contre les risques technologiques et les dépenses d'acquisition d'ascenseur électrique.

  • Si j’achète un logement à un ami avant qu’il ne soit habité, que se passe-t-il ?

    Si le logement a fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit), cela ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de Logement Neuf au sens de l'article 31, I-1º –h du CGI. En revanche, les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de leur acquisition ne peuvent être considérés comme neufs, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.

  • Qu’est-ce que la défiscalisation ?

    Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement. La défiscalisation permet d’alléger sa charge fiscale en réduisant ses impôts.

  • Est-ce que je peux louer mon bien en "loi Scellier" à mes enfants ?

    Vous pouvez louer un appartement bénéficiant du dispositif Scellier à vos ascendants et descendants uniquement dans le cadre d'une loi Scellier "normale".

  • Qui sont les bénéficiaires de la loi Scellier ?

    Entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d’impôt.

  • Peut-on louer le logement à un ascendant ou à un descendant avec le dispositif "Borloo neuf" ?

    Non. Le contribuable ne peut pas louer le logement à un de ces ascendant ou descendant. Cependant, à partir de trois ans de location, l'engagement de location peut être suspendu par le bailleur afin de mettre le logement à disposition d'un ascendant ou descendant, à titre onéreux ou gratuit.

  • Est-ce que je peux louer une loi "Robien recentré" à un ascendant ou à un descendant ?

    Oui, seulement à condition que l'ascendant ou descendant ne soit pas membre du foyer fiscal.

  • Peut-on acquérir un appartement ou une maison en indivision ?

    Oui !!! Dans le cadre du régime Scellier, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient, lorsque le logement est détenu en indivision.

  • Qu'est-ce que la loi ou dispositif Scellier ?

    Le dispositif Scellier permet de bénéficier d'une importante réduction d'impôts proportionnelle au prix du logement (plafonné à 300 000€) tout en augmentant votre patrimoine immobilier.

    La loi Scellier est une loi de défiscalisation.

  • Les appartements témoins sont-ils éligibles à la loi Scellier ?

    Tout comme l'amortissement « Besson », « Borloo » ou « Robien » les appartements témoins d'un programme immobilier devraient être considérés comme neufs pour l'application des dispositions précitées si toutes les autres conditions sont remplies (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 23).

  • Quelle différence entre déductions, réductions et crédits d'impôt ?

    Il ne faut pas confondre les déductions du revenu, les réductions d'impôt et les crédits d'impôt. Les déductions sont soustraites du revenu imposable (c'est-à-dire du revenu global déclaré) avant le calcul de l'impôt. Ainsi, une personne qui dispose de 30 000 € de salaires (après application de l'abattement de 10 %) et qui verse 4 000 € de pensions alimentaires aura un revenu imposable de 26 000 € (30 000 - 4 000) ; c'est sur cette base de 26 000 € que l'impôt va être déterminé.

    Les réductions d'impôt sont, en revanche, déduites après le calcul de l'impôt : elles s'imputent sur le montant à payer. Attention : les réductions d'impôt peuvent ramener l'impôt à zéro mais ne donnent pas lieu à remboursement quand le montant de la réduction est supérieur à celui de l'impôt. Ainsi une personne qui doit 2 000 € d'impôt et qui a normalement droit à une réduction de 3 000 € verra sa réduction limitée à 2 000 €. La différence de 1 000 € entre l'impôt (2 000 €) et la réduction (3 000 €) ne lui sera pas restituée.

    Les crédits d'impôt reposent sur le même principe que les réductions : ils se déduisent de l'impôt à payer mais, à la différence des réductions, ils sont remboursés quand leur montant excède celui de l'impôt.

    Les crédits d'impôt profitent donc à tout le monde : aux contribuables imposables et aux non-imposables. Pour ces derniers, ou lorsque le montant du crédit d'impôt est supérieur à l'impôt dû, le contribuable recevra un chèque (ou un virement) des services fiscaux !

  • Puis-je déduire de mes revenus fonciers, le coût du travail que j'ai fournis pour mon bien immobilier destiné à la location ?

    On ne peut déduire que les dépenses des revenus fonciers. Or le travail personnel fourni ne constitue pas une dépense en soit auprès de l'administration fiscale.

  • Quelles sont les dépenses déductibles des revenus fonciers ?

    Ci-dessous vous trouverez la liste des dépenses déductibles des revenus foncier :

    ► Les frais de gestion, de garde et de procédure
    ► Les dépenses d’entretien et de réparation
    ► Les intérêts d’emprunt
    ► Les dépenses d’amélioration
    ► Les indemnités d’éviction et les frais de relogement
    ► Les provisions pour charges de copropriété
    ► Les primes d’assurances
    ► Les impôts et taxes
    ► Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

  • Quels sont les plafonds de ressources en loi Pinel ?

    ► Personne seul :
    Zone A bis : 36 993 € - Zone A : 36 993 € - Zone B1 : 30 151 € - Zone B2 : 27 136 €

    ► Couple :
    Zone A bis : 55 287 € - Zone A : 55 287 € - Zone B1 : 40 265 € - Zone B2 : 36 238 €

    ► Avec 1 personne à charge :
    Zone A bis : 72 476 € - Zone A : 66 460 € - Zone B1 : 48 422 € - Zone B2 : 43 580 €

    ► Avec 2 personnes à charge :
    Zone A bis : 86 531 € - Zone A : 79 606 € - Zone B1 : 58 456 € - Zone B2 : 52 611 €

    ► Avec 3 personnes à charge :
    Zone A bis : 102 955 € - Zone A : 94 240 € - Zone B1 : 68 766 € - Zone B2 : 61 890 €

    ► Avec 4 personnes à charge :
    Zone A bis : 115 851 € - Zone A : 106 049 € - Zone B1 : 77 499 € - Zone B2 : 69 749 €

    ► Majoration par personne à partir de 5 :
    Zone A bis : + 12 908 € - Zone A : + 11 816 € - Zone B1 : + 8 646 € - Zone B2 : + 7 780 €

  • Qu’entend-on par logement BBC ? Norme BBC ?

    Un logement répond aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès lors que sa consommation d’énergie annuelle ne dépasse pas 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).

    Pour obtenir ce niveau de performance énergétique, les logements BBC sont équipés de matériels de chauffage performants (géothermie, pompes à chaleur, panneaux solaires, récupérateurs d’eau de pluie, etc…), d’une isolation intérieure et extérieure optimisées ainsi que d’une bonne ventilation.

    Ce label permet aux appartements neufs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, d’être éligibles à la loi Pinel.

  • Comment calcule-t-on la surface à prendre en compte pour le plafond en loi Pinel par mètre carré défiscalisable ?

    Pour calculer la surface de son logement Pinel à prendre en compte, il faut prendre la surface carrez de l'appartement, augmentée de 50% des surfaces annexes et plafonnés à 8m2.

    Sont pris en compte : Les caves, sous-sols, remises, les ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et véranda, les parties de terrasses accessibles en étage et dans la limite de 9 m², Les varangues dans une limite maximale de 14 m2.

    Ne sont pas pris en compte les emplacements de stationnement et de garage des appartements.

  • Peut-on cumuler la loi Pinel avec d'autres avantages fiscaux sur le même bien ?

    Non, il n'est pas possible de cumuler l'avantage fiscal de la loi Pinel avec d'autres dispositifs fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Censi-Bouvard etc... sur le même bien.

    Il est cependant possible de réaliser plusieurs investissements immobiliers défiscalisant la même année en respectant le plafond des niches fiscales (10 000 € en 2017).

    Il vous est donc possible de réaliser des investissements en loi Pinel, Loi Censi-Bouvard, ...

  • Est-il possible de loger un membre de sa famille dans son investissement en loi Pinel ?

    Oui, vous pouvez louer votre bien immobilier Pinel à l'un de vos proches en loi Pinel.

    Vous pouvez donc louer votre bien à un ascendant ou à un descendant.

    Il faudra veiller à respecter les obligations locatives du dispositif Pinel en ce qui concerne les plafonds de ressources et les plafonds de loyer Pinel.

  • Peut-on bénéficier de l'avantage fiscal Pinel dans le cadre d'un investissement en SCI ?

    Oui, il est possible d'investir en loi Pinel dans le cadre d'une SCI.
    La SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu.

    Les associés de la SCI se partageront l'avantage fiscal au prorata des parts dans la limite des 300 000€ par an et par foyer fiscal.

  • Peut-on investir en indivision dans le cadre du dispositif Pinel ?

    Oui, vous pouvez acquérir en indivision un bien immobilier Pinel bénéficiant du dispositif Pinel.

    Les membres de l'indivision se répartissent l'avantage fiscal de la loi Pinel au prorata de leur quote-part sur le bien dans la limite des 300 000 € par indivisaire.

  • Que se passe-t-il après 6, 9 ou 12 ans ?

    Si vous avez opté pour la loi Pinel et au terme de six, neuf ou douze années de location (en fonction de l'option Pinel retenue), vous pouvez récupérer votre bien immobilier Pinel pour l'occuper à titre personnel, le revendre ou encore le louer avec des loyers déplafonnés.

    Vous entrez alors dans le régime de droit commun.

    Cependant, vous pouvez bénéficier d'abattement sur les loyers de 30 à 70% si vous louer votre appartement avec des plafonds de loyers bien inférieurs au marché et passer des accords avec l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

  • Peut-on louer le logement en loi Pinel à une personne morale ?

    Oui. Vous pouvez louer le bien à des personnes morales publiques ou privées qui sous louent le logement nu à usage d'habitation principale du locataire final. Pour cela, vous devrez respecter les mêmes conditions de loyers et de ressources pour le locataire et le sous locataire.

    La fourniture de prestation hôtelière ou para hôtelière est proscrite.

  • Comment garantir son investissement en loi Pinel ?

    La première des garanties est l'emplacement du logement : ville, quartier, rue, étage, prestations...

    Un bon emplacement est gage de demande locative solvable, ce qui limitera à la fois les absences de locataire mais aussi les loyers impayés pendant la durée de mise en location obligatoire du logement de 9 ans.

    Les garanties apportées par le promoteur (garantie financière d'achèvement) pour être certain que la construction sera menée à son terme.
    Vous bénéficierez alors de plusieurs garanties telles que la garantie de parfait achèvement (accordée pendant un an après l'achèvement) et la garantie dommage-ouvrage (une biennale pour le second-œuvre et un décennale pour le gros-œuvre).

    Les garanties de loyer et le gestionnaire de votre appartement.
    Traditionnellement, les deux principales garanties misent en avant concernent les loyers impayés et l'absence de locataire. Il existe des assurances qui couvrent l'absence du tout premier locataire (la loi vous oblige à mettre en place un locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement), les dégradations possibles du logement par votre locataire (la remise en état pouvant s'avérer très chère) ou les frais liés à une procédure d'expulsion (huissier, avocat...).

  • Comment déclarer le revenu locatif obtenu en loi Pinel ?

    Il faut faire une triple déclaration :

    ► déclarer les loyers perçus et charges supportées (revenu foncier) sur la 2044.
    ► déclarer le prix de revient du logement pour bénéficier de la réduction d'impôt sur la 2042C.
    ► déclarer le formulaire du respect des engagements de la loi Pinel sur la 2044-EB.

  • Qu'appelle t'on un logement neuf ? Quand ne l'est-il plus ?

    Un logement est considéré comme neuf tant qu'il n'a jamais été ni habité ni utilisé avant son acquisition.

    NB : l'administration fiscale tolère qu'un logement témoin dans un programme immobilier soit considéré comme neuf.

  • Un investissement en loi Pinel entre-t-il dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?

    Oui. Un investissement en loi Pinel entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales.

    Le plafonnement global des niches fiscales limite l'avantage fiscal procuré par un certain nombre de réductions ou de crédits d'impôts (dont le dispositif Pinel) au montant suivant : 10 000 €

  • Peut-on passer du dispositif Pinel à de la location meublée ?

    Oui. Un investissement en loi Pinel peut être transformé en location meublée.

    Il faut tout d'abord vérifier que le règlement de propriété tolère la location meublée. Si c'est le cas, il vous est possible de louer votre appartement meublé et de bénéficier des avantages de la location meublée professionnelles ou non professionnelle.

  • La loi Pinel est elle plus intéressante que la loi Duflot ?

    La loi Pinel présente un avantage fiscal plus important : 21% au lieu de 18% en loi Duflot.

    La loi Pinel est moins restrictive puisqu'il est désormais possible de louer le logement Pinel à un de ses proches.

  • Comment déclarer le revenu locatif obtenu en loi Pinel ?

    La revente du logement loi Pinel ne peut pas se faire pendant la période du respect des engagements de location fixés par la loi.

    En cas de non-respect de ces engagements de location du logement Pinel, l'investisseur devra rembourser la réduction d'impôt Pinel dont il a bénéficié.

    En loi Pinel, il pourra revendre son logement au terme des 6, 9 ou 12 années de location obligatoire depuis la première location en fonction de l'option choisie initialement.

  • Le fisc considère t'il qu'une garantie locative se substitue au loyer payé normalement par le locataire ?

    Non. Une garantie locative ne peut pas se substituer une location effective du logement en loi Pinel.

    Pour ne pas risquer une remise en question de l'avantage fiscal, la vacance locative ne doit pas dépasser 12 mois.

  • Qu'est-ce que la RT 2012 ?

    RT 2012 signifie réglementation thermique 2012. Cette dernière plafonne la consommation énergétique moyenne d'un logement à 50kW/m2 (cette consommation varie en fonction des zones géographiques).

    Ainsi pour les appartements loi Pinel dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2013, ils doivent respecter la réglementation thermique 2012 afin d'être éligibles à la loi Pinel.

  • La loi Pinel remplace-t-elle la loi Duflot ?

    Oui. Depuis le 1er janvier 2015, l'investissement se fait en loi Pinel et non plus en loi Duflot.

    Vous retrouverez les conseils pour investir sur le site consacré à la loi Pinel http://la-loi-pinel.fr/.

  • Quelles sont les conditions d'application de la loi Pinel ancien réhabilité ?

    L’acquéreur d'un bien, à compter du 1er septembre 2014, d’un lot déjà affecté à l’habitation, en vue de procéder à sa réhabilitation (acquisitions à titre onéreux de locaux qui ne satisfont pas aux critères de décence prévus à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs) pourra bénéficier du dispositif Pinel réhabilité.

    Décence du logement : Les caractéristiques de la décence d’un logement ont été définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

    Plafond de loyer : Le plafond de loyers loi Pinel s'applique au dispositif Pinel ancien réhabilité. Ces plafonds sont majorés d'un coefficient de surface calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / S.

  • Quelle est la base de calcul de la réduction d'impôt ?

    Pour un changement d'affectation, la base de la réduction d'impôt Pinel est constituée :

    ► Du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition (frais de notaire, commissions, TVA).
    ► Le montant des travaux de transformation en logement (travaux de reconstruction et d'agrandissement, de réparation, d'amélioration).
    ► Le travail personnel du contribuable n'est jamais pris en compte.

    La base de la réduction d'impôt s'apprécie à la date d'achèvement des travaux de transformation.


    Pour un logement réhabilité, la base de la réduction d'impôt est calculée sur :

    ► Le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition.
    ► Le montant des travaux de réhabilitation.
    ► Les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l'établissement des états et attestations sont pris en compte.

    ► La base de la réduction d'impôt s'apprécie, pour les logements réhabilités, à la date d'achèvement des travaux de réhabilitation.
    ► Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.
    ► Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de VIR est souscrit entre l'acquéreur et le vendeur. Dans ce cas, la base de la réduction d'impôt est déterminée par le prix d'acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.

  • Nature des travaux éligibles en Pinel ancien réhabilité

    Outre les conditions liées au dispositif Pinel, voici les conditions liées aux travaux.

    Les travaux réalisés sur le logement et, le cas échéant, sur les parties communes doivent avoir permis au logement :

    - de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (15 rubriques) définies par le décret précité,
    - et d’acquérir l’ensemble des performances techniques (12 rubriques) fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003, au moins six de ces performances techniques devant avoir été obtenues grâce à ces travaux.


    A cet effet, des états descriptifs des appartements avant travaux devront être établis avant le démarrage des travaux.

    Une fois les travaux réalisés, il sera nécessaire de faire établir ces mêmes états descriptifs qui démontreront que l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et les performances techniques sont respectées par le logement après la réalisation des travaux par les membres de l’ASL.

    Un état descriptif devra également être établi pour les parties communes concernant la décence qui devra montrer que l’ensemble des critères de décence sont également remplis pour les parties communes.

  • Peut-on générer un déficit imputable sur les revenus en loi Censi-Bouvard comme en déficit foncier ?

    Il est possible de générer un déficit sur les revenus BIC mais celui-ci n’est pas imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. Il ne peut donc pas générer d’économie d’impôt. Ce déficit est reportable sur les revenus positifs de même nature (BIC).

  • Quelles sont les charges déductibles des revenus BIC perçus en loi Censi Bouvard ?

    En plus du bénéfice de la réduction d'impôt Bouvard, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif en loi Censi Bouvard, et ce pour leur montant réel.
    Au titre des intérêts d'emprunt sont déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt. La déduction s'effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l'acquéreur opte pour le régime du réel simplifié.

  • Que retient-on dans la base de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Censi-Bouvard ?

    La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Le prix de revient s’entend du montant de l’investissement HT et hors mobilier augmenté des frais d’acquisition.
    En effet, au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période.

  • Quand commence la défiscalisation en loi Censi Bouvard ?

    Le point de départ de la défiscalisation en loi Censi Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation, soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) si celui-ci est neuf.
    Les dispositions de la loi Censi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année en cours.

  • Est-ce que je peux amortir mon logement en loi Censi Bouvard si j'ai le statut LMNP ?

    Non. Il n'est pas possible d'amortir le logement sur lequel vous bénéficiez de réduction d'impôt.
    Vous devez choisir entre amortissement et réduction d'impôt.
    Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements loués en meublé, les revenus perçus s'additionnent mais les charges aussi. Les amortissements de vos autres appartements pourront baisser les revenus de votre appartement en loi Censi Bouvard.

  • Doit-on souscrire des assurances locatives en loi Censi Bouvard ?

    En loi Censi Bouvard, l’investisseur n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Ce dernier lui garantit le loyer quel que soit le taux d'occupation réel du logement.
    Il n'est donc pas nécessaire de souscrire des assurances locatives couvrant les loyers impayés, la carence locative ou la vacance locative. En revanche, il faut souscrire une assurance "Propriétaire Non Occupant".
    Elle couvrira les éventuels sinistre dans le logement en cas d'inoccupation ou de non exploitation (incendie, dégâts des eaux...).

  • Comment se revalorisent les loyers en loi Censi Bouvard ?

    La révision du loyer est indiquée contractuellement dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
    Elle peut être indexée sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.
    Souvent, cette revalorisation annuelle du loyer est plafonnée avec une limite haute (1,5% par an ou 2% par an...) et pourra s’appliquer au bout de 3 ans par exemple et pas tous les ans.
    Il est donc très important de bien lire les conditions du bail commercial pour connaître précisément comment s'appliquera la révision du loyer.

  • Peut-on investir en loi Censi Bouvard sans apport ?

    L'acquisition d'un logement en loi Censi Bouvard peut être réalisée avec un financement sans apport.
    Il est judicieux de faire financer les frais d'acte (notaire, garantie de prêt) car les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des Bénéfices Industriels et Commerciaux en loi Censi Bouvard au titre des charges financières.
    Tout dépendra de votre dossier de financement et de l’accord du banquier…

  • Quand peut-on revendre le logement en loi Censi Bouvard ?

    La revente du logement en loi Censi Bouvard ne peut pas intervenir pendant la période du respect des engagements imposés par la loi.
    En cas de non-respect de ces engagements, l'acquéreur devra rembourser la réduction d'impôt Censi Bouvard dont il a pu bénéficier.
    L'acquéreur pourra revendre le logement au terme des 9 années de mise en location obligatoire. Ces 9 années s'entendent de date à date, à compter de celle de la prise du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d'impôt.

  • Que se passe-t-il si je revends le logement en loi Censi Bouvard avant les neufs ans de location obligatoires ?

    Le non-respect de l'engagement de location pendant une durée de 9 ans à l'exploitant de la résidence en loi Censi Bouvard est un motif de remise en cause de la réduction d'impôt.

  • Quelles sont les conditions pour sortir du dispositif fiscal en loi Censi Bouvard et conserver son avantage fiscal ?

    L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

    ► est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
    ► fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il s’agit des salariés licenciés ou mis à la retraite ;
    ► décède.

    Par ailleurs, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

  • A quel moment s’engage-t-on à louer pendant neuf ans l’appartement en loi Censi Bouvard ?

    L'engagement de location dans le cadre de la loi Censi Bouvard doit se formaliser au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit celle de l'achèvement (ou de la date d'achat si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement).
    Par exemple, si le logement est achevé en 2016, c'est au moment de la déclaration d'impôt 2017 qu'il faudra formaliser l'option fiscale Censi Bouvard et l'engagement de location sur 9 ans minimum.

  • Qu'est-ce qu'une résidence pour personnes âgées ou handicapées ?

    C'est une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui est habilité à leur apporter des prestations de soins relevant d'acte médicaux ou paramédicaux. Elle doit appartenir à l'une des catégories suivantes :

    ► établissements d'hébergement de personnes âgées (EHPA) ;
    ► établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
    ► logements foyers ;
    ► petites unités de vie ;
    ► unités pour personnes désorientées.
    ► foyers de vie ou foyers occupationnels.
    ► foyers d'accueil médicalisé (FAM).
    ► maisons d'accueil spécialisées (MAS).

  • Quel est le délai de mise en location du logement en loi Censi Bouvard ?

    En loi Censi Bouvard, la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

    ► d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
    ► d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
    ► d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

  • Peut on passer du dispositif Censi Bouvard à de la location nue ?

    En principe oui, mais dans la pratique ce n'est pas très rentable.
    En effet, cela voudrait dire que vous videz votre appartement et que vous dénoncez le bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Vous auriez donc des indemnités à lui verser calculées sur le chiffre d'affaire potentiel de l'exploitant et son manque à gagner sur votre appartement.
    Il faut bien lire le bail commercial au préalable !

  • Comment être sûr de la solidité financière d'un exploitant ?

    Afin de garantir la réussite de votre investissement en loi Censi Bouvard, vous devez valider certains points importants sur la société qui va exploiter votre appartement : le capital social, son chiffre d'affaire, son expérience et ses perspectives de développement.

  • Peut on meubler soi-même son appartement en loi Censi Bouvard ?

    Non, l'exploitant de la résidence exerce une activité commerciale et se doit de proposer un service équivalent à tous ses locataires.
    La liste du mobilier doit être présentée à l'investisseur au moment de la réservation et fait l'objet d'un bon de commande séparé.

  • Les loyers sont ils plafonnés en Loi Censi Bouvard comme en Loi Pinel ?

    Non, les loyers ne sont pas plafonnés. Ils sont fixés entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence dans le bail commercial. Les revenus sont donc garantis sur neuf ans minimum.

  • Comment je récupère la TVA sur mon investissement en loi Censi Bouvard ?

    Afin de récupérer la TVA, vous devez réaliser des démarches auprès du Service des Impôts des Entreprises. Même si elles ne sont pas compliquées, nous vous conseillons de mandater un cabinet comptable afin d'effectuer ces démarches.

    Pour récupérer la TVA sur votre investissement il faut d'abord vérifier :

    ► que 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
    ► que les loyers perçus soient soumis à la TVA (actuellement au taux de 5,5%)
    ► que l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

    Pour pouvoir récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement, il faudra en faire la demande auprès du centre des impôts. Ainsi, il faudra adresser un courrier indiquant :

    ► l'acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...)
    ► le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
    ► l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

    De même, l'inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel est obligatoire. Un numéro de dossier vous sera alors attribué, il sera utilisé ultérieurement pour la déclaration trimestrielle ou annuelle (si inf. à 1 000 € par an) de la TVA collectée sur les loyers.

    S'agissant de la récupération du montant de la TVA, elle intervient généralement dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation de la résidence.

    Ces démarches sont fastidieuses et il est judicieux de les confier à un professionnel (comptable, conseiller en gestion de patrimoine, etc..).

  • Qu'est-ce qu'une résidence avec services pour étudiants ?

    La résidence avec services pour étudiants est une résidence occupée par au moins 70 % d'étudiants et qui propose au moins trois des prestations suivantes :

    ► le petit déjeuner ;
    ► le nettoyage régulier des locaux ;
    ► la fourniture de linge de maison ;
    ► la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

  • Les logements éligibles en amendement Bouvard (LMNP Scellier) ?

    ► Les résidences universitaires avec services
    ► Les résidences de tourisme classées
    ► Les résidences de santé publique
    ► Les résidences définies dans l’article L.312-1 du code de l’action sociale et des familles
    ► Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

  • Qu'est-ce qu'une résidence de tourisme classée ?

    La résidence de tourisme classée est définie comme un établissement commercial d'hébergement classé faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est destinée à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

    La décision de classement de la résidence de tourisme est prise par le préfet. Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, la résidence de tourisme doit être classée au plus tard dans les douze mois de sa mise en exploitation effective.

    Le propriétaire du logement peut occuper temporairement le bien en résidence de tourisme classée sans que cela remette en cause le bénéfice de l'avantage fiscal.

  • Qu'est-ce qu'une résidence d'accueil et de soins agréées ?

    C'est une résidence qui dispense des soins de longue durée à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien.

    Les résidences qui ont obtenu l'agrément «qualité» peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.

    L'agrément « qualité » doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans les douze mois de la mise en exploitation de la résidence.

  • Quelles sont les conditions avec l’amendement Censi-Bouvard (LMNP) ?

    ► Investir dans un logement neuf dans le cadre d’une résidence avec services
    ► Louer le logement pendant une durée minimum de 9 ans
    ► Respecter les plafonds de loyers de la loi Scellier "classique "

  • Quelle réduction d'impôt propose le dispositif d’amortissement du nouveau statut LMNP ?

    Pour toute acquisition réalisée en 2009 et 2010, la réduction d'impôt obtenue est de 25% du prix d'acquisition du logement, plafonné à 300 000 € et répartie sur 9 ans.Le montant annuel de la réduction peut donc atteindre 8 333 € pendant 9 ans.

    Cette réduction passe à 20% du montant du bien pour un investissement réalisé en à partir de 2011, soit une réduction annuelle de 6 666 € au maximum.

    De plus ce dispositif permet une réduction d’impôt imputable sur 6 années s'il y'a un dépassement dans l’année en cours.

  • Le fisc peut-il requalifier un investissement en loi Censi Bouvard ?

    Oui ! Le dispositif Censi Bouvard est conditionné à des obligations de la part de l'investisseur (location, déclaratif, etc...). Si celles-ci ne sont pas respectées, le fisc peut tout à fait requalifier l'opération et l'investisseur ne pourra pas prétendre à son avantage fiscal.

  • Est-ce que je peux revendre mon bien Censi Bouvard avant la fin des neuf ans ?

    Oui, mais vous perdez l'avantage fiscal.

  • La loi Malraux concerne-t-elle uniquement l'immobilier ancien ?

    Oui ! La loi de défiscalisation Malraux concerne uniquement les biens faisant l'objet de travaux de rénovation et donc l'immobilier ancien. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf il existe la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.

  • Quels sont les logements éligibles au dispositif Malraux ?

    Une opération loi Malraux ne se fait pas n'importe où. L'investissement en immobilier loi Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

    Les dépenses prises en compte à partir de 2009 sont celles supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti :

    ► pour les locaux d'habitation ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage,
    ► pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation (ex : des murs de boutique en pied d'immeuble), ce qui est nouveau.

  • Qu'est-ce qu'un Secteur Sauvegardé ?

    C'est une zone urbaine au « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non » (Code de l'urbanisme, art. L. 313-1).

  • Qu'est-ce qu'une ZPPAUP ?

    C'est une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

  • Les travaux concernés par la défiscalisation Malraux ?

    Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont :

    ► Les Travaux de démolitions
    ► Les Travaux de reconstitution de toiture
    ► Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
    ► Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
    ► Les Travaux déclarés d'utilités publiques
    ► Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
    ► Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

  • Quelle doit être l'ampleur des travaux réalisés pour bénéficier du dispositif "Malraux" ?

    La restauration doit être en principe totale.

    Toutefois, les travaux peuvent porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.

  • Quelles caractéristiques l'immeuble doit-il remplir pour bénéficier du dispositif "Malraux" ?

    Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit louer le logement en résidence principal du locataire pendant une période de 9 ans (non plus 6 ans), le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent les travaux de restaurations.

    Dans le cas d'un immeuble appartenant à une société, les associés doivent conserver leurs titres pendant 9 ans.

  • Comment fonctionne la réduction d'impôt en Loi Malraux ?

    La réduction d'impôt n'est pas reportable. Il convient donc de paramétrer son investissement sur sa fiscalité pour ne pas perdre son bénéfice.

  • L'achat en indivision d'un bien en loi de défiscalisation Malraux est-il possible ?

    OUI !! Dans le cadre du régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

  • Est-ce que je peux investir en SCI en loi Malraux ?

    OUI !! Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI. Les associés de la société s'engagent à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans.

  • La loi Malraux entre-t-elle dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?

    La défiscalisation en loi Malraux est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013. Le plafond de défiscalisation en loi Malraux est donc de 30 000 € par an. Pour les opérations en loi Malraux dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du RNI s'applique.

  • Comment se passe la déclaration d'un investissement en loi de défiscalisation Malraux auprès des impôts ?

    Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042. Il faut ajouter la copie du bail et l'autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l'Architecte des Bâtiments de France. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d'impôt en loi Malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau). Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations en loi Malraux assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d'être potentiellement requalifiés fiscalement.

  • Quelle est la liste des éléments à fournir à l'administration fiscale pour bénéficier de la réduction d'impôt Malraux ?

    Le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d'impôt Malraux sur le revenu concernée ; Il s'agit d'une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui comporte les éléments suivants :

    ► son identité et son adresse ;
    ► l'adresse du local concerné et la mention qu'il est situé, selon le cas, dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
    ► la date, selon le cas, d'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou de la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration Malraux ;
    ► la date de délivrance du permis de construire ou d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable ;
    ► l'affectation, à usage d'habitation ou à usage autre que l'habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ;
    ► le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;
    ► l'engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d'habitation, pendant au moins les neuf années suivant l'achèvement des travaux, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
    ► lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement ;
    ► lorsque le logement est mis en location, la date de prise d'effet du bail.
    une copie des documents suivants :
    ► la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration Malraux, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure ;
    ► l'autorisation d'urbanisme, accompagnée de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, sauf si ce document a déjà été produit au titre d'une année antérieure ;
    ► les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou, dans le cas d'une vente d'immeuble à rénover, le contrat. Les factures ou le contrat doivent mentionner l'adresse de réalisation des travaux ainsi que leur nature et leur montant ;
    ► lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux ;
    ► le bail. Si le local n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle celui-ci est signé.
    En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, une copie du nouveau bail est jointe à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu.

  • Comment se calcule la plus value immobilière dans un Investissement en loi Malraux ?

    Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation loi Malraux c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n'entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d'impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d'autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux le plus longtemps possible. Cependant, si la vente s'est conclue dans le cadre d'une VIR (voir ci-contre) alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris. Le montant de l'impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.

  • Peut-on louer le bien Malraux à ses enfants ?

    NON ! La location en loi Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés).

  • Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?

    NON, il n'est pas possible de démembrer le bien immobilier en loi Malraux. Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d'impôt en loi Malraux n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectué par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage à respecter les engagements de location.

  • Est-il possible de cumuler les réductions d’impôts Malraux et Scellier ?

    Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler la réduction Malraux et Scellier. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul est possible, l’un peut être mis en Scellier, l’autre en Malraux. Attention aux plafonds des niches fiscales (25000 € + 10 % des revenus).

  • Peut-on cumuler le dispositif Malraux avec d'autres régimes ?

    La loi Malraux ne peut se conjuguer avec aucun autre régime défiscalisant.

  • Comment savoir si un logement est éligible à la fiscalité des Monuments Historiques ?

    Il existe deux cas pour que le logement soit éligible :

    ► l'inscription au titre des monuments historiques, aussi appelée « inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques »,qui concerne les immeubles présentant un intérêt régionale, Vous entendrez couramment que le bien est inscrit à l'ISMH.

    ► et le classement au titre des Monuments Historiques, pour les immeubles présentant un intérêt national. Couramment, on dit d'un bien, dans le premier cas qu'il est« inscrit », et dans le second, qu'il est « classé ». Vous entendrez couramment que le bien est classé.

    Dans les deux cas, il reçoit ce statut juridique par arrêté. Les services qui recensent, suivent et protègent ces bâtiments sont : le service régional de l'inventaire, la conservation régionale des monuments historiques et le service territorial de l'architecture et du patrimoine, qui héberge les architectes des bâtiments de France.

  • Le cumul d'économies fiscales est-il possible ?

    Oui !
    La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, OUTREMER, MALRAUX...
    En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monuments Historiques avec les autres incitations fiscales.

  • Ce type d'opération a-t-il un impact sur mon ISF ?

    Directement, non !
    un actif venant compenser un passif (emprunt ou financement cash). Encore que, pendant la durée des travaux, l'actif peut légitimement être considéré comme inférieur au passif, et donc permettre une diminution temporaire de l’ISF.

    Toutefois, en baissant l'assiette du revenu imposable à l'IRPP au moyen d'un programme Monument Historique, on joue sur le plafonnement de l'ISF ( article 885 V bis du CGI) : Le total des prélèvements doit être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée par article 156 du CGI (notamment Monuments Historiques et déficits fonciers). De ce fait, le revenu net pouvant être ramené à peu de choses, voire à 0, par des travaux Monuments Historiques, le cumul ISF, IRPP, Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et CSG ne pourra dépasser 75% de ce montant.

    Il est donc possible de baisser l'ISF, voire de l'annuler avec un revenu net ramené à 0.

  • Un bien Monuments Historiques est-il exonéré de droits de succession ?

    Pour permettre l'exonération de droits de succession sur un monument classé ou inscrit, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget précisant les modalités d'entretien des biens concernés et définissant des conditions d'accès au public. Accès au public qui en l'occurrence doit être a minima de 60 jours par an, entre les 15 juin et 15 septembre, dont dimanches et jours fériés. Ou 80 jours par an, entre mai et fin septembre, dont dimanches et jours fériés.

    Dans le cas d'un immeuble classé Monument Historique en copropriété, il est clair que cet accès au public n'est pas envisageable, ne rendant pas possible une telle convention. Idem pour un monument inscrit.

  • Peut-on acheter un appartement Monuments Historiques en indivision ?

    Oui !
    Dans le cadre du régime Monuments Historiques, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

  • Peut-on démembrer le bien Bâtiment Historique Usufruitier Nu propriétaire ?

    Oui !
    Le démembrement est possible avec le dispositif Monuments Historiques 2016 entre l'usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire. La réduction d'impôt MH est donc applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Idem lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monuments Historiques résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Monuments Historiques s'engage à conserver le bien.

  • Peut-on investir en Monuments Historiques avec une SCI ?

    OUI !
    Mais la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale (C'est-à-dire que les associés sont membres d'une même famille) et que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition.

    Le bénéfice de la défiscalisation Monuments Historiques propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, n'est pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés.

    Les dispositions du dispositif Monuments Historiques ne sont pas applicables aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant fait l'objet d'un agrément du ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture, lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille. L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

    Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monuments Historiques bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

  • L'immobilier Monuments Historiques et le Plafond des niches fiscales ?

    La défiscalisation Monuments Historiques est l'une des toutes dernières niches fiscales puisqu'elle n'entre pas dans le Plafond des niches fiscales.

  • Que se passe-t-il si je ne conserve pas un bien Monument Historique 15 ans ?

    Depuis 2009, il existe une obligation de conservation de 15 ans à compter de l'acquisition (achat, succession, donation ou legs) d'un Monument Historique classé ou inscrit, en vertu de l'article 156 bis du CGI. Y compris pour les biens acquis avant 2009.

    A défaut, le revenu global ou le revenu foncier net de l'année et des deux années suivantes sont majorés du tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées.

    En cas de cession d'un bien acquis avant 2009, la majoration ne concernera que les charges imputées sur le revenu global depuis le 1er janvier 2009.

  • Quelles sont les charges réellement imputables sur les revenus dans le cadre d'un investissement en Monuments Historiques ?

    Il est possible déduire toutes les charges sur vos loyers : frais de gestion, assurance, frais liés au gardiennage, etc... Les intérêts d'emprunts sont aussi déductibles à 100 % et peuvent générer du déficit foncier. Ce qui n'est pas possible dans les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

  • Comment réaliser sa déclaration fiscal Monuments Historiques ?

    Le régime fiscal des Monuments Historiques relève des revenus fonciers. A ce titre la déclaration fiscale se fait sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les Monuments Historiques. Les travaux Monuments Historiques sont à mettre dans la case "Travaux de restauration".

    Lors de la première déclaration consécutive à une opération Monuments Historiques, il convient de joindre un engagement de location nue de trois ans en loi Monuments Historiques.

  • A propos de la plus value d'un Investissement Monuments Historiques ?

    Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation Monuments Historiques c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique.

  • Puis-je louer le bien à mes enfants, à mes parents ?

    Oui !
    Il est possible de louer le bien Monuments Historiques à ses enfants ou ses parents dès lors qu'ils ne font pas partie du foyer fiscal.

  • Comment s'applique le contrôle fiscal en loi Monuments Historiques ?

    L'administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires justifiant le gain fiscal. Mais le plus souvent il n'en est rien. En tout état de cause, ce type d'opérations doit être monté avec le concours d'un cabinet juridique spécialiste des fiscalités Monuments Historiques.

    Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre à l'administration. Concernant la possibilité d'un redressement, jusqu'en 1995 il existait un certain flou dans le droit fiscal concernant ces opérations. Cela a favorisé des redressements fiscaux, suite à des investissements, montés sans les précautions qui s'imposaient.

    L'Instruction Administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) a modifié le cadre juridique et facilité l'application de la loi, clarifiant les choses. De telle sorte que ces écueils fiscaux n'ont plus lieu d'être. En tout état de cause, pour une opération Monument Historique, il convient d'être particulièrement vigilant sur le professionnalisme du juriste qui accompagne éventuellement l'opération. Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une attestation de bonne fin fiscale.

  • Est-ce que je peux cumuler déficit foncier et loi Duflot ?

    Oui, vous allez remplir une 2044 ou 2044S (selon le dispositif choisi) pour déclarer vos revenus fonciers. Vous allez cumuler vos investissement et la règle du déficit foncier s'appliquera pour l'ensemble de vos immeubles. Le résultat foncier global, si il est négatif, sera imputable sur vos revenus à hauteur de 10 700 € par an et par foyer fiscal.

  • Un ami m'a dit qu'il déduisait 15 300 € de déficit foncier, est-ce possible ?

    Oui, il a réalisé un investissement en loi Perissol. Ce dispositif fiscal en vigueur jusqu'au 31 Août 1999 accordait aux investisseurs un amortissement du bien sur le long terme. A titre exceptionnel, le déficit généré déductible est de 15 300 € pour le déficit dit "perissol".

  • Comment effectuer sa déclaration d'impôt pour imputer un déficit foncier à ses revenus ?

    Afin d'imputer un déficit foncier sur vos revenus, lors de votre déclaration d'impôt il vous suffit d'y joindre :

    ► vos justificatifs de charges
    ► vos factures de travaux
    ► vos tableaux d'amortissement des prêts
    ► vos relevés de comptes bancaires avec les débits d'intérêts

  • Quelles sont les dépenses déductibles des revenus fonciers ?

    Ci-dessous vous trouverez la liste des dépenses déductibles des revenus foncier :

    ► Les frais de gestion, de garde et de procédure.
    ► Les dépenses d’entretien et de réparation.
    ► Les intérêts d’emprunt.
    ► Les dépenses d’amélioration.
    ► Les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
    ► Les provisions pour charges de copropriété.
    ► Les primes d’assurances.
    ► Les impôts et taxes.
    ► Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.

  • Quel déficit reportable je dois utiliser si je constate un résultat foncier positif ?

    Le déficit foncier reportable des années précédentes est classé chronologiquement jusque N-10 maximum.
    Lorsque vous constatez un résultat foncier positif, vous pouvez reporter du déficit en utilisant le reportable le plus ancien.
    Si vous n'utilisez pas le reportable de N-10, celui ci est perdu l'année suivante.

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