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Loi Cosse ancien - Louer Abordable

Déduisez jusqu'à 85% de vos revenus fonciers !

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PRINCIPE DE LA LOI COSSE ANCIEN - LOUER ABORDABLE

 

Déduisez j'usqu'à 85% de vos revenus fonciers !

La loi Cosse ancien ou Louer Abordable est un nouveau dispositif qui offre une déduction fiscale spécifique aux propriétaires bailleurs mettant en location un logement à un niveau de loyer abordable à des foyers modestes dans le cadre d'une convention conclue avec l'ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2024.

La loi Cosse se substitue aux dispositifs Borloo ancien et Besson ancien dont il reprend de nombreuses caractéristiques en s’étendant toutefois dans les zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement et s’ouvrant à des foyers modestes.

Ainsi les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien, jugés peu efficaces, seront progressivement supprimés.

Le Cosse ancien permet aux propriétaires bailleurs éligible de bénéficier d’une déduction forfaitaire des revenus fonciers à compter de l’imposition des revenus 2024 (cf. article 46 de LFR2016 et article 31 du CGI).

Pour qui est fait le Cosse ancien - Louer Abordable ?

Les propriétaires bailleurs éligibles à la loi Cosse ancien ou Louer Abordable sont des contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers :

  • Personnes physiques.
  • Associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers et détenant leur part dans le patrimoine privé.

Vous percevez des revenus fonciers et vous souhaitez réduire vos impôts ?

Vous cherchez une solution pour lutter contre la vacance locative de votre patrimoine immobilier récente et ancien ?

Le Cosse ancien est fait pour vous.

Les conditions d'application de la loi Cosse ancien - Louer Abordable

  • Vous mettez en location un logement situé dans une zone tendue ou sur tout le territoire français en cas d'intermédiation locative.
  • Vous vous engagez à louer votre logement récent ou ancien, nu, à un locataire aux revenus modestes.
  • Vous vous engagez à respecter les plafonds de loyer fixés par l'Etat : très social, social ou intermédiaire.
  • Vous vous engagez par le biais d'une convention ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) pour une durée de 6 ans ou portée à 9 ans si l'ANAH subventionne les travaux.
  • Vous vous engagez à respecter les modalités de location prévues par la convention (niveau de loyer, niveau de ressources).
  • Vous louez votre logement à titre de résidence principale.
  • Vous bénéficiez d'une déduction d'impôt en fonction du niveau de loyer pratiqué et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.
  • Pour les propriétaires fonciers, vous faites des économies d'impôts et de charges sociales.

 

La loi Cosse ancien - Louer Abordable
cumulable avec la loi Malraux et le Déficit Foncier

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Bon à savoir

  • La déduction fiscale Cosse ancien ou Louer Abordable est pratiquée à compter de la date d'effet de la convention et pendant toute sa durée d'application (6 ou 9 ans).
  • Bonus ANAH jusqu'au 31 décembre 2024 : Une prime de 1 000 € est offerte par l'ANAH à tout propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné, pour une durée d'au moins 3 ans, à une structure agréée d'intermédiation locative.
  • La déduction Cosse ancien - Louer Abordable est cumulable avec la loi Malraux et le Déficit Foncier.
  • La loi Cosse ancien - Louer Abordable n’est pas cumulable avec les dispositifs suivants : loi Pinel, Girardin outre-mer, Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Besson, Périssol, régime du micro-foncier, Monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine ».
  • La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
  • Si le logement est la propriété d'une société, il ne peut pas être donné en location à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Taux de déduction applicable

En pourcentage des revenus bruts fonciers

Conventions / Zones Abis, A, B1 B2 Abattement majoré :
Toutes zones
en cas de location intermédiée
Loyer intermédiaire 30% 15% 85 %
Loyer social ou très social 70% 50%

Avantages et conditions du Cosse ancien - Louer Abordable

Propriétaires bailleurs baissez vos impôts

Déduisez de 15% à 85% de vos revenus fonciers (selon votre convention ANAH).

Signez une convention ANAH

Et mettez votre logement en location selon les conditions conclues. Vous restez libre de choisir votre locataire (hors intermédiation locative).

L’avantage entre en vigueur pour les revenus perçus en 2024

A échéance de la convention, l'avantage continue de s'appliquer jusqu'au renouvellement du bail.

Financez vos travaux avec l'ANAH

La loi Cosse ancien est cumulable avec une aide de l'ANAH pour financer les travaux de rénovation énergétique des logements anciens.

Obligation de location sur 6 ou 9 ans minimum

Selon la convention : 6 ans sans travaux et 9 ans si vous bénéficiez d’aides aux travaux.

Dispositif adapté et sécurisé

L’intervention d’un tiers social permet de sécuriser et de simplifier la relation entre le locataire et le bailleur.

Investissez dans l'immobilier récent et ancien

L'investissement en loi Cosse ancien ou Louer Arbordable concerne uniquement l'immobilier récent et ancien.

Principe solidaire

Plus le loyer est bas et le logement situé dans une zone tendue, plus la déduction est attractive.

Solution contre la vacance locative

Incitation à mettre en location des logements disponibles, dans des zones où les besoins sont importants.

exemples
d'investissements

Zone A

Logement : T3 de 60m²

Loyer mensuel : 960 €

Mise en location au prix du marché :
Rendement estimé* à 4 394 €/an

Mise en location
en Cosse ancien - Louer Abordable :

  • Niveau de loyer intermédiaire : 750 €/mois

Pour le propriétaire bailleur

  • Abattement fiscal : 30 %
  • Rendement estimé : 4 662 €
  • donc : + 268 €/an (soit + 6% environ)

Pour le locataire

  • - 210 € par mois ou - 2 520 € par an
  • soit : - 22% environ

* rendement net annuel de la location après impôt, prélèvements sociaux et charges

Zone B2

Logement : T4 de 80m²

Loyer mensuel : 720 €

Mise en location au prix du marché :
Rendement estimé* à 3 296,16 €/an

Mise en location
en Cosse ancien - Louer Abordable :

  • Niveau de loyer social : 600 €/mois

Pour le propriétaire bailleur

  • Abattement fiscal : 50 %
  • Rendement estimé : 4 378 €
  • donc : + 1 082 €/an (soit + 33% environ)

Pour le locataire

  • - 120 € par mois ou - 1 440 € par an
  • soit : - 17% environ

En passant par une intermédiation locative : jusqu'à + 50% de rendement

Foire aux questions Loi Cosse ancien - Louer Abordable

  • Le Cosse ancien est-il cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux ?
    Oui et Non.

    Le Cosse ancien est cumulable avec la loi Malraux et le Déficit Foncier.

    Le dispositif solidaire n'est cependant pas cumulable, sur un même logement, avec les dispositifs suivants :

    - Dispositif Pinel
    - Dispositif Girardin outre mer
    - Dispositif Duflot
    - Scellier
    - Robien
    - Borloo
    - Besson
    - Périssol
    - Régime du micro-foncier
    - Monuments Historiques
    - Label « Fondation du patrimoine »
  • Peut-on louer à un membre de sa famille ?
    Si la personne concernée est en dehors du foyer fiscal, il est tout à fait possible de louer le bien acquis sous la loi Girardin à un membre familial. 
  • Quelles sont les zones éligibles au dispositif Cosse ancien - Louer Abordable ?
    Les zones prises en compte par le dispositif Cosse ancien - Louer Abordable sont les mêmes que celles prévues pour le dispositif Pinel : Abis, A, B1, B2 + Toutes zones
    en cas de location intermédiée. Elles sont définies par arrêté ministériel.
  • Quels sont les plafonds de loyer en loi Cosse ancien Louer abordable ?
    Plafonds de loyer 2019 (loyer au m²), charges non comprises :

    ► Plafond intermédiaire

    Zone Abis : 16,83 €
    Zone A : 12,5 €
    Zone B1 : 10,07 €
    Zone B2 : 8,75 €
    Zone C : 8,75 €

    ► Plafond social

    Zone Abis : 11,77 €
    Zone A : 9,06 €
    Zone B1 : 7,80 €
    Zone B2 : 7,49 €
    Zone C : 6,95 €

    ► Plafond très social

    Zone Abis : 9,16 €
    Zone A : 7,05 €
    Zone B1 : 6,07 €
    Zone B2 : 5,82 €
    Zone C : 5,40 €
  • Quels sont les plafonds de ressources Cosse ancien - Louer Abordable pour les baux conclus en 2017 ?
    ► Cosse ancien - Louer Abordable intermédiaire
    Plafond intermédiaire (plafonds du Borloo ancien intermédiaire) ;

    ► Cosse ancien - Louer Abordable social
    Plafond PLUS (plafonds du Prêt locatif à usage social - PLUS ou Borloo ancien social) ;

    ► Cosse ancien - Louer Abordable très social
    Plafond PLAI (plafonds du Prêt locatif aidé d'intégration - PLAI ou Borloo ancien très social).
  • Qu'est-ce que l'intermédiation locative ?
    On parle d'intermédiation locative lorsque le propriétaire confie son bien à un tiers (généralement agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé) en mandat de gestion ou en location, en vue de louer ou sous-louer le logement à des ménages très modestes. Au delà de l'avantage fiscal, les propriétaires bailleurs bénéficient d'une garantie de paiement des loyers et des charges, d'une remise en état du logement en cas de dégradation, de la gestion assurée par un tiers...
  • Quelle est la différence entre loi Cosse ancien - Louer Abordable et les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien ?
    La loi Cosse ancien - Louer Abordable remplace progressivement les lois Besson et Borloo ancien.

    Pour rappel :

    Le Besson ancien prévoit une déduction équivalent à 26 % des revenus bruts au titre des 6 premières années de location ; Tout personne physique ou société non soumise à l’impôt sur les société peut en bénéficier en vertu d’un bail conclu entre le 01/01/1999 et le 30/09/06. Le dispositif Besson ancien n’est pas soumis à un zonage.

    Le Borloo ancien prend le relais et remplace le Besson ancien pour les baux conclus à compter du 01/01/06.
    La déduction des revenus bruts est alors fixée à 30 % (pour les loyers de niveau intermédiaire), à 60% (pour les loyers de niveau social ou très social) ou à 70% (dans le cadre d'une intermédiation locative).
    A l'instar de la loi Cosse ancien - Louer Abordable, le Borloo ancien prévoit également une convention avec l'ANAH. Le logement doit également être loué à titre d’habitation principale et respecter des conditions de loyers et de ressources du locataire (selon le zonage). La déduction fiscale reste la même quelle que soit la zone où le logement est loué.
  • Maintenant que la loi Cosse ancien - Louer Abordable est entrée en vigueur, que vont devenir les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien ?
    Le dispositif Cosse ancien - Louer Abordable se base sur la date de signature de la convention ANAH à compter du 1er janvier 2017. Il est applicable de façon différenciée suivant la date de réception de la demande de conventionnement (convention avec travaux (CAT) et convention sans travaux (CST)) auprès de l’Anah :

    Pour les demandes de conventionnement réceptionnées par l’ANAH au plus tard le 31 janvier 2017, le conventionnement reste régi par les dispositions du Borloo ancien (zonage et taux) même si la convention est accordée après le 1er janvier 2017 ;

    Enfin, le dispositif Besson ancien continue de s’appliquer jusqu’au terme de chaque période triennale à toute location ayant débuté avant le 1er janvier 2017. Ainsi, comme de nouvelles prorogations ne sont pas possibles, la déduction fiscale du Besson ancien ne pourra plus s’appliquer au-delà du 31 décembre 2019.
  • De quels critères tient compte la loi Cosse ancien - Louer Abordable
    La loi Cosse ancien tient compte de la tension du marché locatif du lieu (de la zone) où se situe le logement, le niveau de loyer et les ressources des locataires.
    La déduction fiscale varie selon le critère de la location (social, très social, intermédiaire) et selon la tension sur le marché locatif.
  • Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
    On appelle zone tendue, un territoire où l'on observe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
  • La Zone C bénéficie-t-elle de l'avantage fiscal de la loi Cosse ancien - Louer Abordable ?
    Oui. La déduction sur les revenus bruts fonciers est alors de l'ordre de 85 % en cas d’intermédiation locative c’est-à-dire une structure agréée (agence en location ou en mandat de gestion), en vue d’une sous-location ou location.

L'intermédiation locative

On parle d'intermédiation locative lorsque le propriétaire confie son bien à un tiers (généralement agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé) en mandat de gestion ou en location, en vue de louer ou sous-louer le logement à des ménages très modestes. Au delà de l'avantage fiscal, les propriétaires bailleurs bénéficient d'une garantie de paiement des loyers et des charges, d'une remise en état du logement en cas de dégradation, de la gestion assurée par un tiers...

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