loi Monuments Historiques : tout savoir sur le dispositif loi Monuments Historiques

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loi Monuments Historiques

Gommez jusqu’à 100% de vos impôts !

PRINCIPE DE LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Gommez jusqu’à 100% de vos impôts avec la loi Monuments Historiques

L'investissement en loi Monuments Historiques vous fait bénéficier d'importantes économies d'impôts en investissant sur de l'immobilier de caractère. Ce dispositif centenaire offre de nombreux avantages :

  • Déficit foncier imputable sur les revenus sans limite.
  • 3 voire 4 ans d’importantes économies d’impôts.
  • Pas d’obligation de location, vous pouvez occuper le bien classé Monument historique vous-même.
  • Exonération des droits de succession (sous certaines conditions).

La loi Monuments Historiques est le seul dispositif de défiscalisation immobilière 100% déplafonné !

Pour qui est faite la loi Monuments Historiques 2017 ?

Amateur de belles pierres et du patrimoine Français, vous êtes fortement fiscalisé et souhaitez réduire rapidement vos impôts ?

Vous souhaitez étoffer votre patrimoine d'un actif de qualité avec des avantages fiscaux qui perdurent ?

L’investissement en loi Monuments Historiques est fait pour vous !


Les conditions d'application de la Loi Monuments Historiques 2017

  • Vous investissez sur un logement Classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
  • A la suite des travaux vous devez louer le bien trois ans, non meublé.
  • Vous devez conserver le bien 15 ans pour conserver l'avantage fiscal.
  • Vous pouvez louer le bien classé Monuments Historiques sans restrictions particulières.
  • Les charges foncières et financières sont déductibles à 100 % des revenus fonciers.
  • Le déficit foncier est imputable sans limite sur votre revenu global.
  • Vous pouvez occuper le bien : 50% des charges foncières afférentes à l’immeuble sont admises en déduction de votre revenu global.

Bon à savoir

  • La défiscalisation des monuments historiques permet d’exonérer ces biens des droits de succession même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
  • Une défiscalisation dès 2017 : vous pouvez défiscaliser sur vos revenus de l'année en cours
  • La défiscalisation liée aux Monuments Historiques est déplafonnée. Il est donc possible de gommer 100 % de ses impôts.

En savoir plus

Si le bien est occupé :

  • Déduction des charges foncières sur votre revenu.

  • Déduction à 100% sur votre revenu de la part restant à votre charge des travaux subventionnés par l’Etat ainsi que des frais résultant de l’ouverture du monument à la visite payante.

  • Déduction à 100% sur votre revenu des autres charges (travaux non subventionnés, frais de gérance, rémunération de gardiens, etc.) si le monument est ouvert à la visite, à 50% s'il ne l'est pas.
  • L’acquisition d'un Monument Historique peut se faire en SCI familiale.
  • Exonération des droits de mutation sous certaines conditions.
  • Si le classement concerne uniquement une partie isolée et dissociable de l'immeuble (tour, escalier, plafonds d'une salle), l'imputation des charges peut être limitée aux seuls travaux affectant cette partie.
  • Tout bien classé est placé sous surveillance du Ministère de la Culture.
    Il ne peut être démoli, déplacé ou transformé en tout ou en partie sans l’accord préalable du Ministère. Il ne doit pas être mis en copropriété (sauf agrément spécifique).
  • Les travaux réalisés sont soumis à autorisation et se déroulent impérativement sous le contrôle technique du service des Monuments Historiques.
  • L’avantage fiscal Monuments Historiques est non cumulable avec les autres lois de défiscalisation immobilière.

Les monuments historiques permettent une défiscalisation immobilière de qualité !

Vous souhaitez investir dans
l’immobilier de caractère en loi Monuments Historiques ?

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Les avantages et les conditions de la loi Monuments Historiques

Défiscalisation déplafonnée

Effacez jusqu'à 100% de vos impôts

Une fiscalité attachée au bien immobilier

Investir dans de l'immobilier de caractère

Réhabiliter et préserver le patrimoine français

Possibilité d'occuper le bien à titre privé

Notre sélection de programmes immobiliers en loi Monuments Historiques

Hôtel 4**** - Ancien Hospice Général de Douai Douai - 59 à partir de 161 257 €

L'Abbaye de Toussaint Châlons-en-Champagne - 51 à partir de 115 260 €

La Charité Soufflot Mâcon - 71 à partir de 126 139 €

La Maison de Montmorency Carcassonne - 11 à partir de 199 312 €

exemples
d'investissements

Investissement : 160 000 €

Foncier : 60 000 €

Travaux: 100 000 € sur 1 an

TMI à 41% et Travaux réalisés sur 1 année : réduction de 41 000 € sur 1 an

TMI à 30% et Travaux réalisés sur 1 année : réduction de 30 000 € sur 1 an

Faire une simulation

Investissement : 160 000 €

Foncier : 60 000 €

Travaux: 100 000 € sur 2 an

TMI à 41% et Travaux réalisés sur 2 années : réduction de 20 500 €/an

TMI à 30% et Travaux réalisés sur 2 années : réduction de 15 000 €/an

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Investissement : 200 000 €

Foncier : 100 000 €

Travaux: 100 000 € sur 2 an

TMI à 41% et Travaux réalisés sur 2 années : réduction de 20 500 €/an

TMI à 30% et Travaux réalisés sur 2 années : réduction de 15 000 €/an

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Foire aux questions loi Monuments Historiques

  • Comment savoir si un logement est éligible à la fiscalité des Monuments Historiques ?
    Il existe deux cas pour que le logement soit éligible :

    ► l'inscription au titre des monuments historiques, aussi appelée « inscription à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques »,qui concerne les immeubles présentant un intérêt régionale, Vous entendrez couramment que le bien est inscrit à l'ISMH.

    ► et le classement au titre des Monuments Historiques, pour les immeubles présentant un intérêt national. Couramment, on dit d'un bien, dans le premier cas qu'il est« inscrit », et dans le second, qu'il est « classé ». Vous entendrez couramment que le bien est classé.

    Dans les deux cas, il reçoit ce statut juridique par arrêté. Les services qui recensent, suivent et protègent ces bâtiments sont : le service régional de l'inventaire, la conservation régionale des monuments historiques et le service territorial de l'architecture et du patrimoine, qui héberge les architectes des bâtiments de France.
  • Le cumul d'économies fiscales est-il possible ?
    Oui !
    La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, OUTREMER, MALRAUX...
    En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monuments Historiques avec les autres incitations fiscales.
  • Ce type d'opération a-t-il un impact sur mon ISF ?
    Directement, non !
    un actif venant compenser un passif (emprunt ou financement cash). Encore que, pendant la durée des travaux, l'actif peut légitimement être considéré comme inférieur au passif, et donc permettre une diminution temporaire de l’ISF.

    Toutefois, en baissant l'assiette du revenu imposable à l'IRPP au moyen d'un programme Monument Historique, on joue sur le plafonnement de l'ISF ( article 885 V bis du CGI) : Le total des prélèvements doit être inférieur à 75% des revenus nets, après déduction des déficits catégoriels dont l'imputation est autorisée par article 156 du CGI (notamment Monuments Historiques et déficits fonciers). De ce fait, le revenu net pouvant être ramené à peu de choses, voire à 0, par des travaux Monuments Historiques, le cumul ISF, IRPP, Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et CSG ne pourra dépasser 75% de ce montant.

    Il est donc possible de baisser l'ISF, voire de l'annuler avec un revenu net ramené à 0.
  • Un bien Monuments Historiques est-il exonéré de droits de succession ?
    Pour permettre l'exonération de droits de succession sur un monument classé ou inscrit, les héritiers doivent passer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget précisant les modalités d'entretien des biens concernés et définissant des conditions d'accès au public. Accès au public qui en l'occurrence doit être a minima de 60 jours par an, entre les 15 juin et 15 septembre, dont dimanches et jours fériés. Ou 80 jours par an, entre mai et fin septembre, dont dimanches et jours fériés.

    Dans le cas d'un immeuble classé Monument Historique en copropriété, il est clair que cet accès au public n'est pas envisageable, ne rendant pas possible une telle convention. Idem pour un monument inscrit.
  • Peut-on acheter un appartement Monuments Historiques en indivision ?
    Oui !
    Dans le cadre du régime Monuments Historiques, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
  • Peut-on démembrer le bien Bâtiment Historique Usufruitier Nu propriétaire ?
    Oui !
    Le démembrement est possible avec le dispositif Monuments Historiques 2017 entre l'usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire. La réduction d'impôt MH est donc applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Idem lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monuments Historiques résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Monuments Historiques s'engage à conserver le bien.
  • Peut-on investir en Monuments Historiques avec une SCI ?
    OUI !
    Mais la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale (C'est-à-dire que les associés sont membres d'une même famille) et que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition.

    Le bénéfice de la défiscalisation Monuments Historiques propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, n'est pas ouvert aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés.

    Les dispositions du dispositif Monuments Historiques ne sont pas applicables aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés et ayant fait l'objet d'un agrément du ministre chargé du budget, après avis du ministre chargé de la culture, lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille. L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

    Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monuments Historiques bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
  • L'immobilier Monuments Historiques et le Plafond des niches fiscales ?
    La défiscalisation Monuments Historiques est l'une des toutes dernières niches fiscales puisqu'elle n'entre pas dans le Plafond des niches fiscales.
  • Que se passe-t-il si je ne conserve pas un bien Monument Historique 15 ans ?
    Depuis 2009, il existe une obligation de conservation de 15 ans à compter de l'acquisition (achat, succession, donation ou legs) d'un Monument Historique classé ou inscrit, en vertu de l'article 156 bis du CGI. Y compris pour les biens acquis avant 2009.

    A défaut, le revenu global ou le revenu foncier net de l'année et des deux années suivantes sont majorés du tiers du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées.

    En cas de cession d'un bien acquis avant 2009, la majoration ne concernera que les charges imputées sur le revenu global depuis le 1er janvier 2009.
  • Quelles sont les charges réellement imputables sur les revenus dans le cadre d'un investissement en Monuments Historiques ?
    Il est possible déduire toutes les charges sur vos loyers : frais de gestion, assurance, frais liés au gardiennage, etc... Les intérêts d'emprunts sont aussi déductibles à 100 % et peuvent générer du déficit foncier. Ce qui n'est pas possible dans les autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
  • Comment réaliser sa déclaration fiscal Monuments Historiques ?
    Le régime fiscal des Monuments Historiques relève des revenus fonciers. A ce titre la déclaration fiscale se fait sur un imprimé 2044 S (S pour Spéciale) pour les Monuments Historiques. Les travaux Monuments Historiques sont à mettre dans la case "Travaux de restauration".

    Lors de la première déclaration consécutive à une opération Monuments Historiques, il convient de joindre un engagement de location nue de trois ans en loi Monuments Historiques.
  • A propos de la plus value d'un Investissement Monuments Historiques ?
    Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation Monuments Historiques c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique.
  • Puis-je louer le bien à mes enfants, à mes parents ?
    Oui !
    Il est possible de louer le bien Monuments Historiques à ses enfants ou ses parents dès lors qu'ils ne font pas partie du foyer fiscal.
  • Comment s'applique le contrôle fiscal en loi Monuments Historiques ?
    L'administration fiscale demande parfois des pièces complémentaires justifiant le gain fiscal. Mais le plus souvent il n'en est rien. En tout état de cause, ce type d'opérations doit être monté avec le concours d'un cabinet juridique spécialiste des fiscalités Monuments Historiques.

    Il appartiendra alors au cabinet juridique de répondre à l'administration. Concernant la possibilité d'un redressement, jusqu'en 1995 il existait un certain flou dans le droit fiscal concernant ces opérations. Cela a favorisé des redressements fiscaux, suite à des investissements, montés sans les précautions qui s'imposaient.

    L'Instruction Administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) a modifié le cadre juridique et facilité l'application de la loi, clarifiant les choses. De telle sorte que ces écueils fiscaux n'ont plus lieu d'être. En tout état de cause, pour une opération Monument Historique, il convient d'être particulièrement vigilant sur le professionnalisme du juriste qui accompagne éventuellement l'opération. Si celui-ci maîtrise parfaitement son dossier, il doit être en mesure de vous délivrer une attestation de bonne fin fiscale.

Régime des Monuments Historiques et assimilés

En application des dispositions du 3° du I et du 1° ter du II de l'article 156 du CGI, les propriétaires de monuments historiques et assimilés bénéficient, pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur le revenu, de modalités dérogatoires de prise en compte des charges foncières supportées à raison de ces immeubles.

Consultez le Bulletin Officiel

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un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques

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