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Est-il possible d’investir en SCI en loi Malraux ?
La réponse est oui ! Toutefois, la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts à la hauteur de sa quote-part au sein de la SCI. Les associés de la société doivent s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location de 9 ans.
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Quels sont les logements éligibles au dispositif Malraux 2024 ?
Les logements éligibles à la loi Malraux 2024 doivent répondre à certaines conditions liées à la nature des travaux et à leurs emplacements. Ils doivent être situés dans des zones dites de « Patrimoine Remarquable » approuvées. Il existe deux catégories qui offrent des pourcentages de réduction d’impôts différentes : Les sites Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé ou un projet de restauration d’un bien déclaré d’utilité publique : 22% du montant des travaux déductibles des impôts. Les sites Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé ou dans un QAD ou quartiers conventionnés NPNRU : 30% du montant des travaux déductibles des impôts. Depuis 2009, les dépenses prises en compte correspondent à celles engagées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti : Pour les locaux d'habitation ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage, Pour des locaux à usage autre que l'habitation (ex : des murs de boutique en pied d'immeuble). Ce qui n’était pas le cas avant 2009.
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Qu’est-ce qu’un site Patrimonial Remarquable ?
’est une zone protégée, par une autorité publique, dont le patrimoine architectural, urbain et paysager est remarquable et qui a une utilité publique. Cette appellation correspond aux anciens dispositifs des secteurs sauvegardés, des ZPPAUP ou encore AVAP.
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Que signifie PVAP ?
Cela correspond à l’abréviation de Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.
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Que signifie PSMV ?
Cela correspond à l’abréviation de Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur.
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Que signifie QAD ?
Cela correspond à l’abréviation de Quartiers Anciens Dégradés.
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Que signifie ZPPAUP et AVAP ?
Cela correspond maintenant au Site Patrimonial Remarquable avec PVAP.
Leurs significations étaient Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager et Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine.
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Quelles sont les démarches à effectuer auprès de l’administration fiscale lors d’un investissement en loi Malraux ?
- Déclaration des revenus de l’année concernée par la demande de réduction d’impôts.
- Remplir le formulaire 2044 SPE et le reporter sur le 2042 C.
- Déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration.
- L’autorisation de l’urbanisme et des Architectes de France.
- Les factures des entreprises de travaux.
- La déclaration d’achèvement des travaux + pièce attestant de sa réception en mairie avec la nature de l’affectation précédente du bien.
- Le bail de location.
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La loi Malraux 2021 concerne-t-elle uniquement l'immobilier ancien ?
Oui ! La loi de défiscalisation Malraux concerne uniquement les biens faisant l'objet de travaux de rénovation et donc l'immobilier ancien. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, il existe la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.
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Quels sont les travaux concernés par la loi de défiscalisation Malraux ?
Tous les travaux nécessaires à la restauration complète de l’immeuble sont pris en compte à savoir les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux de restauration (toitures, murs extérieurs, démolitions, transformations), les travaux d’aménagement de toutes les parties de l’immeuble (greniers, combles, parties communes) … Tous les travaux doivent bien sûr être autorisés par l’autorité publique.
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Peut-on cumuler un autre dispositif de défiscalisation au Malraux ?
Oui. Il est possible de le cumuler avec le dispositif Déficit Foncier et les éventuelles subventions ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
Tous les autres dispositifs ne sont pas cumulables avec la loi Malraux 2021 (Pinel, Girardin, Censi-Bouvard, etc.).
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Peut-on louer son bien Malraux à un membre de sa famille ?
Il n’est pas possible de louer son bien Malraux à l’un des membres de son foyer fiscal, à un ascendant ou même un descendant.
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Combien de temps doit-on louer son bien pour bénéficier des avantages du dispositif Malraux ?
Pour bénéficier de ce régime, le propriétaire doit louer le logement en résidence principal du locataire pendant une période de 9 ans (non plus 6 ans), le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent les travaux de restaurations.
Dans le cas d'un immeuble appartenant à une société, les associés doivent conserver leurs titres pendant 9 ans.
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Comment fonctionne la réduction d'impôt en Loi Malraux ?
La réduction d'impôt n'est pas reportable. Il convient donc de paramétrer son investissement sur sa fiscalité pour ne pas perdre son bénéfice.
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L'achat en indivision d'un bien en loi de défiscalisation Malraux est-il possible ?
OUI !! Dans le cadre du régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
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La loi Malraux entre-t-elle dans le calcul du plafond global des niches fiscales ?
La défiscalisation en loi Malraux est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Cette modification est effective à compter du 1er janvier 2013 pour les opérations dont le permis de construire a été déposé au plus tôt le 1er janvier 2013. Le plafond de défiscalisation en loi Malraux est donc de 30 000 € par an. Pour les opérations en loi Malraux dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, le plafond de 18 000 € + 4% du RNI s'applique.
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Comment se passe la déclaration d'un investissement en loi de défiscalisation Malraux auprès des impôts ?
Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044 spéciale et se reporte sur la 2042. Il faut ajouter la copie du bail et l'autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l'Architecte des Bâtiments de France. En revanche, il a noté que les dépenses effectivement retenues pour la réduction d'impôt en loi Malraux ne peuvent faire l'objet d'aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers (CGI art. 199 tervicies-V, 2e al. nouveau). Les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui commercialisent des opérations en loi Malraux assistent couramment leurs clients pour ces démarches et évite ainsi aux investisseurs d'être potentiellement requalifiés fiscalement.
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Comment se calcule la plus value immobilière dans un Investissement en loi Malraux ?
Lors de la revente d'un appartement en défiscalisation loi Malraux c'est le régime des plus values immobilières qui s'applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n'entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d'impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d'autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux le plus longtemps possible. Cependant, si la vente s'est conclue dans le cadre d'une VIR (voir ci-contre) alors, le prix de revient de l'appartement est calculé travaux compris. Le montant de l'impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.
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Peut-on louer le bien Malraux à ses enfants ?
NON ! La location en loi Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés).
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eut-on démembrer le bien immobilier Malraux ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?
NON, il n'est pas possible de démembrer le bien immobilier en loi Malraux. Le démembrement est prohibé dans le dispositif de défiscalisation Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d'impôt en loi Malraux n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectué par l'administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement en loi Malraux résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement Malraux s'engage à respecter les engagements de location.
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Est-il possible de cumuler les réductions d’impôts Malraux et Scellier ?
Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler la réduction Malraux et Scellier. En revanche, pour deux appartements distincts, le cumul est possible, l’un peut être mis en Scellier, l’autre en Malraux. Attention aux plafonds des niches fiscales (25000 € + 10 % des revenus).
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Peut-on cumuler le dispositif Malraux avec d'autres régimes ?
La loi Malraux ne peut se conjuguer avec aucun autre régime défiscalisant.
