Charges déductibles en immobilier locatif : le tableau complet mis à jour 2026

Mis à jour le 11 juin 2026 — Article original publié le 30 mai 2014

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Savoir quelles charges déduire de ses revenus locatifs est l'une des questions les plus fréquentes des propriétaires bailleurs. Une mauvaise classification — déduire une dépense non déductible, ou à l'inverse passer à côté d'une charge légitime — peut coûter plusieurs centaines voire milliers d'euros par an.

Ce guide recense l'ensemble des dépenses déductibles et non déductibles en location nue (revenus fonciers) et en location meublée (LMNP/BIC), avec les mises à jour issues de la loi de finances pour 2025.

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Première étape : quel régime fiscal s'applique à vous ?

Avant de déduire quoi que ce soit, votre régime fiscal détermine ce que vous pouvez déduire — et comment.

Régime	Location nue	Location meublée (LMNP)
Micro (forfait)	Micro-foncier : abattement 30 % (seuil 15 000 €)	Micro-BIC : abattement 50 % (seuil 77 700 €)
Réel	Déduction des charges réelles	Déduction des charges réelles + amortissement
Quand choisir le réel ?	Quand vos charges réelles dépassent 30 % des loyers	Quand les charges + amortissements dépassent 50 % des loyers

En micro, vous n'avez aucune charge à déclarer : l'abattement forfaitaire couvre tout. Les tableaux ci-dessous s'appliquent uniquement au régime réel.

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Tableau des charges déductibles en location nue (revenus fonciers)

Régime réel — Déclaration 2044 ou 2044S

✅ Charges déductibles

Catégorie	Ce qui est déductible	Précisions
Frais de gestion	Honoraires d'agence, frais de gestion locative, rémunération du concierge, frais d'avocat ou d'huissier pour loyers impayés	Forfait de 20 € par local autorisé pour frais divers (courrier, téléphone) — ligne 222 de la 2044
Intérêts d'emprunt	Intérêts du crédit immobilier, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque, caution)	Uniquement pour les emprunts liés à l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien
Travaux d'entretien et de réparation	Réfection toiture, remplacement chaudière, remise aux normes électriques, ravalement, remplacement fenêtres à l'identique	Dépenses destinées à maintenir le bien en état sans en modifier la structure
Travaux d'amélioration	Installation chauffage central, salle de bain, cuisine équipée, raccordement tout-à-l'égout, ascenseur, antenne collective	Apportent un confort nouveau sans modifier la structure. Attention : uniquement pour les locaux d'habitation, pas les locaux professionnels
Primes d'assurance	Assurance PNO (propriétaire non-occupant), garantie loyers impayés (GLI), multirisque habitation propriétaire	Si vous avez opté pour le crédit d'impôt GLI de 50 %, vous ne pouvez plus déduire cette prime
Taxe foncière	Taxe foncière annuelle (part propriétaire)	La taxe d'habitation, à la charge du locataire, n'est pas déductible
Charges de copropriété	Charges courantes (entretien parties communes, gardiennage, syndic), provisions pour travaux votés en AG	Régularisation obligatoire l'année suivante — seules les charges définitivement supportées par le propriétaire sont déductibles
Frais de procédure	Honoraires d'avocat, frais d'huissier, frais de justice en cas de litige avec le locataire
Indemnités d'éviction	Sommes versées au locataire pour libérer les lieux
Frais d'AFU/ASL	Frais d'adhésion à une association foncière urbaine dans le cadre d'une opération de restauration immobilière	Uniquement si les dépenses de l'immeuble sont elles-mêmes déductibles
Déductions spécifiques	Déduction Cosse/Loc'Avantages selon conventionnement Anah	Taux de déduction de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer

❌ Charges non déductibles

Catégorie	Pourquoi non déductible
Travaux de reconstruction ou agrandissement	Modification de la structure ou augmentation de la superficie — considérés comme dépenses en capital
Réparations locatives	À la charge du locataire selon l'art. 1754 du Code civil et le décret du 26 août 1987
Prix d'acquisition du bien	C'est une dépense en capital, pas une charge
Frais de notaire à l'achat	Même principe — dépense en capital
Travaux dans les locaux professionnels ou commerciaux	Les travaux d'amélioration ne sont déductibles qu'en locaux d'habitation
Provisions pour travaux non votés	Seules les provisions pour travaux décidés en AG sont déductibles
Amortissement du bien	Non applicable en location nue — c'est l'avantage exclusif du LMNP
Taxe d'habitation	À la charge du locataire

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Tableau des charges déductibles en location meublée (LMNP — régime réel BIC)

Le LMNP au régime réel offre un avantage décisif sur la location nue : l'amortissement. Cette charge comptable, sans décaissement réel, permet de réduire l'assiette imposable proche de zéro pendant 10 à 20 ans.

✅ Charges déductibles

Catégorie	Ce qui est déductible	Précisions
Toutes les charges de la location nue	Frais de gestion, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d'entretien	Mêmes règles qu'en revenus fonciers
Amortissement du bien immobilier	Fraction annuelle de la valeur du bien (hors terrain)	Durée : 25 à 40 ans selon composants. Le terrain (environ 10-15 % de la valeur) n'est jamais amortissable
Amortissement du mobilier	Fraction annuelle de la valeur des meubles et équipements	Durée : 5 à 10 ans selon les éléments
Amortissement des travaux	Travaux d'amélioration, de rénovation	Amortis sur leur durée de vie propre
Honoraires d'expert-comptable	Frais de tenue de comptabilité, adhésion à un CGA	La tenue de comptabilité est quasi obligatoire en LMNP réel
Frais d'établissement	Frais de constitution de société, frais d'immatriculation	Pour les LMNP en société

⚠️ Point clé — Changement LF 2025 : la réintégration des amortissements à la revente

Depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.

Concrètement : les amortissements que vous avez déduits pendant la période de détention viennent augmenter la plus-value imposable lors de la revente. L'avantage fiscal n'est donc plus définitif — il devient un différé d'imposition.

Ce que ça change en pratique :

• Pendant la détention : l'amortissement continue de réduire votre impôt annuel à quasi zéro — l'effet positif est intact
• À la revente : la plus-value est calculée sur un prix de revient diminué des amortissements, ce qui augmente la base imposable
• Les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) peuvent atténuer cet effet selon votre horizon de détention

Le LMNP reste nettement plus avantageux que la location nue sur le long terme — mais l'horizon de revente doit être intégré dans votre simulation.

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Le déficit foncier : quand vos charges dépassent vos loyers

Si vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans les limites suivantes :

Situation	Plafond de déduction sur revenu global
Cas général	10 700 €/an
Travaux de rénovation énergétique (passoire → classe A, B, C ou D) réalisés entre 2023 et 2025	21 400 €/an
Excédent de déficit	Reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Condition impérative : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal.

Les intérêts d'emprunt, eux, ne sont imputables que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global) et reportables sur 10 ans.

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Récapitulatif comparatif : location nue vs LMNP

Levier fiscal	Location nue	LMNP réel
Charges courantes déductibles	✅	✅
Intérêts d'emprunt	✅	✅
Amortissement du bien	❌	✅
Amortissement du mobilier	❌	✅
Déficit imputable sur revenu global	✅ (10 700 €/an)	❌ (report illimité sur BIC meublé)
Assiette imposable réduite à zéro	Rare	Possible pendant 10-20 ans
Impact à la revente (amortissements)	Sans objet	Réintégration depuis le 15/02/2025

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L'analyse de notre expert : Lân Descolonges

« La question des charges déductibles revient systématiquement dans nos bilans patrimoniaux — et ce n'est pas la liste elle-même qui pose problème, les propriétaires la connaissent souvent. Ce qui fait la différence, c'est la stratégie de timing.

Beaucoup de propriétaires engagent des travaux d'amélioration au fil de l'eau, sans anticiper leur impact fiscal. Or, concentrer des travaux sur une même année fiscale peut créer un déficit foncier qui vient effacer une partie significative de vos autres revenus — salaires, dividendes, honoraires. C'est un levier puissant, mais il faut le piloter en amont, pas le subir après coup.

L'autre arbitrage que nous faisons systématiquement avec nos clients : location nue ou meublée ? La réponse n'est jamais la même selon le profil. Pour un cadre à forte tranche marginale d'imposition qui cherche à effacer de l'impôt rapidement, le LMNP avec amortissement est presque toujours supérieur. Pour quelqu'un qui veut créer un déficit foncier imputable sur son revenu global, la location nue avec travaux lourds peut être plus efficace sur une courte période.

Ce n'est pas une question de tableau de charges — c'est une question de stratégie patrimoniale globale. »

Lân Descolonges, co-fondateur de KACIUS

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Ce qu'il faut retenir

La liste des charges déductibles est large, mais les erreurs les plus fréquentes restent les mêmes : déduire des travaux de reconstruction, oublier de régulariser les charges de copropriété, ou confondre réparations locatives (à la charge du locataire) et réparations propriétaire.

En LMNP, l'amortissement est le vrai différenciateur — mais il nécessite une comptabilité rigoureuse et l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé pour être correctement appliqué et sécurisé en cas de contrôle.

Références légales :

• Art. 31 du CGI — charges déductibles des revenus fonciers
• Art. 156 du CGI — déficit foncier
• Art. 39 C et 39-1-2° du CGI — amortissement LMNP
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 — charges récupérables sur locataire
• Loi de finances pour 2025 — réintégration des amortissements LMNP à la revente

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Chaque situation patrimoniale est différente. Les équipes KACIUS vous accompagnent pour simuler l'impact fiscal réel de votre investissement et choisir le régime le plus adapté à votre profil.

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