Défiscalisation immobilière 3/7

Défiscalisation immobilière - Loi Girardin

Le dispositif Girardin commenté ci-après ne concerne que les investissements réalisés depuis le 21 juillet 2003. Pour les investissements réalisés antérieurement à cette date, c'est le dispositif Paul qui s'applique.

Bénéficiaires de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est accordée aux personnes physiques domiciliées en France métropolitaine et dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion).

En revanche, sont exclus de cet avantage, les contribuables ayant leur domicile fiscal dans un TOM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna) dans les collectivités territoriales de Mayotte et Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle Calédonie, et ce, même s'ils sont imposés en France sur leurs revenus de source française. Il s'agit ici du lieu de situation du domicile de l'investisseur, non pas du lieu de réalisation de l'investissement (l'investissement pouvant se situer dans les DOM, mais également à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis et Futuna ou les Terres australes).

Investissements éligibles

Il s'agit de l'investissement dans la construction ou l'acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements de plus de 40 ans ou 20 ans et la souscription au capital de certaines sociétés.

L'investissement doit être réalisé dans les DOM, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis et Futuna, l'île Clipperton, les îles de l'océan indien, les îles Eparses ou les Terres australes et antarctiques françaises.

L'avantage fiscal est subordonné à l'obtention d'un agrément dans les cas suivants :

pour les investissements réalisés avant le 1er novembre 2009, seules les constitutions ou augmentations de capital dont le montant est supérieur à 4 600 000 € devaient être portées, préalablement à leur réalisation, à la connaissance du ministre chargé du budget, et n'avoir pas appelé d'objection motivée de sa part dans un délai de trois mois,
pour les investissements réalisés à compter du 1er novembre 2009, tous les investissements quelle que soit leur nature, à l'exception toutefois de l'acquisition de la résidence principale et de la réhabilitation de logements, dont le montant est supérieur à 2 millions d'euros doivent faire l'objet d'un agrément préalable.

Calcul et imputation de la réduction d'impôt

► Base de calcul

La base de la réduction correspond :

au prix revient du logement :
- en cas de construction, il s'agit du prix du terrain dans la limite de 2 500 mètres carré (y compris les frais de notaire et droits d'enregistrement), des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des frais financiers et autres frais généraux engagés pour la construction,
- en cas d'acquisition, il s'agit du prix effectivement versé majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou TVA (voir ci-dessous pour la résidence principale) ;
- en cas de réalisation de travaux de réhabilitation : à la somme du coût des matériaux utilisés pour la réalisation des travaux de réhabilitation et de la main-d'oeuvre correspondante, tels qu'ils figurent sur la facture délivrée par l'entreprise à l'exclusion du prix d'acquisition du logement. Seules ouvrent droit à réduction d'impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s'entendent donc, le cas échéant, sous déduction des primes ou aides apportées aux contribuables pour la réalisation des travaux ;
- en cas de souscription de parts ou de titres, au prix de souscription de ces parts ou actions.

Seuls les versements effectués jusqu'au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt a pris naissance sont pris en compte. Toutes les sommes versées ultérieurement (solde versé à la remise des clés par exemple lorsqu'il intervient après le 31 décembre de l'année) sont exclues de la base de la réduction d'impôt. En revanche, en cas de versements échelonnés (VEFA), les versements effectués au cours des années précédant l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né, sont pris en compte. Les versements antérieurs sont alors additionnés aux versements de l'année.

► Etalement

Cette base est étalée sur :

10 ans en cas d'acquisition ou de construction d'un immeuble neuf que le propriétaire prend l'engagement d'affecter à son habitation principale. Chaque année, la base de la réduction d'impôt correspond donc à 10 % des sommes effectivement payées pour l'investissement ;
5 ans pour tous les autres investissements (travaux de réhabilitation, investissements locatifs, souscription de titres de certaines sociétés) ce qui porte la base de la réduction à 20 % du montant de l'investissement par an.

► Plafonnement

Le montant des investissements réalisés dans le secteur du logement est plafonné, pour les investissements réalisés en 2011 à 2 247 € HT par mètre carré de surface habitable quelle que soit la situation géographique de l'investissement (plafond inchangé par rapport à 2010).

Taux de la réduction d'impôt

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :

► pour les investissements initiés avant 2011 (1) :

25 % pour les investissements en logements neufs affectés à l'habitation principale de l'investisseur et pour les travaux de réhabilitation sur des logements anciens (quelle qu'en soit l'affectation),
40 % pour les investissements locatifs (acquisition ou construction de logements neufs affectés à la location, souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet exclusif est la construction de logements en vue de leur location et les souscriptions au capital de SCPI réalisant des investissements locatifs),
50 % pour les investissements locatifs dans le secteur intermédiaire,
50 % pour les autres investissements éligibles (parts de SDR, souscriptions au capital de certaines sociétés…). Cette majoration de taux est subordonnée à la condition que le contribuable s'engage à louer le logement à des personnes qui en font leur habitation principale ou à conserver ses titres pendant une période de 6 ans ;

En outre, ces taux peuvent être majorés de :

10 points, pour les investissements locatifs (directs ou par l'intermédiaire de sociétés) réalisés dans une zone urbaine sensible,
4 points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisés dans le logement (les équipements concernés sont les suivants : équipements de chauffage et de fourniture d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire, systèmes de fourniture d'électricité à partir d'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse, pompes à chaleur, équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières). La circonstance que les équipements aient été installés par le contribuable lui-même et non par une entreprise ne fait pas obstacle à la réduction d'impôt. *

► pour les investissements initiés à compter de 2011 (1), ces taux sont rabotés de 10 % :

- 22 % pour les investissements en logements neufs affectés à l'habitation principale de l'investisseur et pour les travaux de réhabilitation sur des logements anciens (quelle qu'en soit l'affectation),
- 27 % pour les investissements locatifs (acquisition ou construction de logements neufs affectés à la location, souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet exclusif est la construction de logements en vue de leur location et les souscriptions au capital de SCPI réalisant des investissements locatifs) réalisés jusqu'au 31 décembre 2011 (la réduction est supprimée pour les investissements réalisés à compter de 2012) ;

► pour les investissements locatifs dans le secteur intermédiaire :

40 % pour les investissements engagés (2) en 2011,
31 % pour les investissements engagés (2) en 2012 (la réduction est supprimée pour les investissements réalisés à compter de 2013) ;
45 % pour les autres investissements éligibles (parts de SDR, souscriptions au capital de certaines sociétés…). Cette majoration de taux est subordonnée à la condition que le contribuable s'engage à louer le logement à des personnes qui en font leur habitation principale ou à conserver ses titres pendant une période de 6 ans.

Les taux majorés (ZUS et équipements en faveur du développement durable sont également rabotés de 10 %.

Plafonnement de la réduction

Les investissements réalisés à compter de 2009 sont soumis à un double plafonnement.

Imputation

La réduction d'impôt s'impute sur l'impôt sur le revenu du au titre de l'année :

d'achèvement de l'immeuble, des travaux ou de l'acquisition de l'immeuble si elle est postérieure et des 4 (ou 9) années suivantes,
de souscription des parts ou actions et des 4 années suivantes.

Non-cumul avec d'autres dispositifs

L'application de ce dispositif ne peut pas se cumuler, pour un même investissement, avec :

la réduction d'impôt au titre des souscriptions au capital de sociétés non cotées,
la déduction, en matière de revenus fonciers, au titre de l'amortissement des logements neufs (Besson ou Robien),
l'imputation sur le revenu global d'un déficit foncier. Cette règle de non-cumul s'applique uniquement durant la période couverte par l'engagement de location du logement ou de conservation des parts, c'est-à-dire pendant 5 ans,
l'abattement, sur les mêmes titres, de 1 525 € ou 3 050 € sur les revenus de capitaux mobiliers,
la déduction au titre des investissements réalisés ou des pertes prévue en faveur des créateurs d'entreprises.

Enfin, les titres ayant ouvert droit à réduction d'impôt pour investissement Outre-mer ne peuvent pas figurer dans un PEA.

Reprise de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt fera l'objet d'une reprise si les investisseurs ou les sociétés dans lesquelles ils ont investi n'ont pas respecté leur engagement (par exemple si les constructeurs ne construisent pas ou les investisseurs ne louent pas dans un certain délai) et en cas de non-respect des procédures de construction.

En revanche, aucune reprise ne sera effectuée en cas :

de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, en effet, le conjoint survivant, attributaire de l'immeuble ou des titres de sociétés peut demander la reprise, à son profit, du bénéfice de la réduction d'impôt pour la période restant à courir à la date du décès,
d'invalidité ou de licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune,
d'expropriation pour cause d'utilité publique du logement ayant donné droit à la réduction d'impôt,
d'apport partiel d'actif ou de fusion. Le maintien de la réduction est subordonné à la condition que la société qui bénéficie de l'apport ou la société absorbante réponde aux conditions prévues pour les sociétés bénéficiaires des souscriptions et s'engage dans l'acte d'apport ou de fusion à conserver les biens transmis pendant la fraction du délai restant à courir,
de changement de situation matrimoniale du contribuable,
de fusion de SCPI.

Par ailleurs, la réduction d'impôt acquise au titre des investissements dans le logement locatif en secteur libre ou intermédiaire (hors réhabilitation) réalisés à compter du 27 mai 2009, est reprise lorsque les logements acquis ou construits ne sont pas loués au plus tard le dernier jour du 36ème mois suivant celui de la délivrance du permis de construire. Toutefois, cette remise en cause ne s'applique pas aux logements achevés au plus tard le 31 décembre 2011 pour lesquels :

soit, s'il s'agit de logements que le contribuable acquiert neufs ou en l’état futur d’achèvement, le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009 ou une promesse unilatérale d’achat, une promesse synallagmatique ou un acte d’acquisition a été conclu avant la même date ;
soit, s'il s'agit de logements que le contribuable fait construire, le permis de construire a été délivré avant le 27 mai 2009.

Par ailleurs, cette date est repoussée d'un délai égal à celui durant lequel les travaux sont interrompus par l'effet de la force majeure ou durant lequel la légalité du permis de construire est contestée par la voie contentieuse.

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