Défiscalisation immobilière 2/7

Loi Bouvard

Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition et/ou de la réhabilitation, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, de logements à vocation sociale qu'ils destinent à une location meublée non professionnelle sous réserve du respect des conditions suivantes.

Opérations éligibles

Les opérations éligibles à la réduction s'entendent des opérations suivantes réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 :

l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),
l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation,
l'acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

L'acquisition doit être réalisée à titre onéreux.

Le logement doit être détenu "en direct", il ne doit pas être détenu par l'intermédiaire d'une société, mais il peut être détenu en indivision.

La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré, sauf exception en cas de décès du conjoint soumis à imposition commune.

Situation du logement

Le logement doit être compris dans l'une des structures suivantes :

une résidence avec services pour étudiants ;
une résidence de tourisme classée ;
un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ;
un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien ;
une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" ;
un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Location du logement

Le logement ainsi acquis doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel à usage d'habitation. Le produit de la location doit donc être imposé dans la catégorie des BIC. Les logements loués nus, même s'ils génèrent des recettes imposables dans la catégorie des BIC (participation du bailleur à la gestion) sont exclus du dispositif.

Location effective pendant 9 ans

En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d'engagement de location, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Toutefois, aucune reprise n'est effectuée en cas :

d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues par le code de la sécurité sociale,
de licenciement,
ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.

Périodes de vacance admises

En cas de changement d'exploitant au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période.
A défaut de location à un nouvel exploitant après l'expiration du délai d'un mois imparti, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture d'engagement de location.

Toutefois l'administration de porter la période de vacance à 12 mois maximum dans les cas limitatifs suivants :

liquidation judiciaire de l'exploitant,
résiliation ou cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location,
mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.

La période de vacance de 12 mois maximum a pour point de départ, selon le cas la date :

du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires ;
de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat.

Défaillance de l'exploitant dans la dernière année de location

Lorsque la vacance résultant de la défaillance de l'exploitant intervient moins de 12 mois avant le terme de la période d'engagement de location, l'administration fiscale ne remet pas en cause le bénéfice de l'avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

le logement est en état d'être loué ;
le propriétaire ne s'en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
le logement n'est pas mis à la disposition d'un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l'engagement de location ;
le logement n'est pas cédé avant l'expiration de l'engagement de location.

Calcul de la réduction

► Base de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements (la réduction peut être accordée au titre de plusieurs logements) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

Le prix de revient comprend également les frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière) sauf lorsque ces charges sont déduites immédiatement du bénéfice imposable.

Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Lorsque l'acquisition du logement ou les dépenses de travaux de réhabilitation qui y sont réalisées, le cas échéant, sont subventionnées, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant total de la subvention.

La base de la réduction d'impôt s'apprécie, pour les logements achevés depuis au moins 15 ans réhabilités ou à réhabiliter à la date :

d'acquisition de ces logements pour les logements qui ont fait l'objet d'une réhabilitation avant acquisition (les travaux réalisés postérieurement à cette acquisition ne sont pas pris en compte dans la base de l'avantage fiscal),
à la date d'achèvement de ces travaux en cas d'acquisition de logement à réhabiliter.

Les dépendances immédiates et nécessaires du logement ouvrent droit à la réduction d'impôt lorsque les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

elles sont situées dans le même immeuble ou la même résidence que le logement au titre duquel la réduction d'impôt est demandée ;
elles sont louées à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence ;
elles sont occupées, le cas échéant, par un occupant de l'établissement ou de la résidence.

► Acquisition en indivision

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Taux et imputation

Le taux de la réduction d'impôt est de :

25 % pour les logements acquis (date de signature de l'acte authentique) en 2009 et 2010,
pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2011 :

- 18 % pour les investissements engagés à compter de 2011 (sauf ceux initiés avant 2011 et pour lesquels l'acte authentique est signé avant le 31 mars 2011, cf ci-dessous),

- 20 % exceptionnellement lorsque le contribuable justifie qu'il a pris, avant le 31 décembre 2010, l'engagement de réaliser l'investissement immobilier (qui peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010) et à condition que l'acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011.

La réduction d'impôt est répartie sur 9 années à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Elle est accordée pour la première fois :

pour les logements acquis neufs, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure ;
pour les logements en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

Amortissements

Les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt ne sont déductibles du résultat imposable qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt.

Cette règle trouve à s'appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d'un régime réel d'imposition mais est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises (elle n'a pas pour effet de diminuer le taux d'abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d'affaires).

Plus-values

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés à titre non professionnel, suivent le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Si au moment de la cession du logement ayant ouvert droit à la réduction d'impôt, le contribuable est qualifié de loueur en meublé professionnel, la plus-value afférente à la cession du bien ayant ouvert droit à la réduction d'impôt est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Dans l'hypothèse où le contribuable ne sait pas au moment de la cession s'il sera qualifié de loueur en meublé professionnel, au titre de l'année de cession, l'administration fiscale admet qu'il soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession.

Partager par email