Revenus Fonciers 2/3

Revenus Fonciers - Régime micro-foncier

Les bailleurs qui ne sont pas propriétaires d'immeubles bénéficiant de certains régimes spécifiques, et dont le montant des recettes n'excède pas 15 000 € par an bénéficient d'un régime d'imposition simplifié de leurs revenus fonciers, les dispensant de souscrire une déclaration spécifique. Leur revenu imposable est déterminé après application d'un abattement de 30 %.

Champ d'application

Pour bénéficier du régime micro-foncier deux conditions doivent être remplies :

le total brut des revenus fonciers encaissés par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 € au cours de l'année d'imposition,
les membres du foyer fiscal ne doivent pas détenir d'immeubles bénéficiant de certains régimes spéciaux.

Revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 €

Le montant annuel des revenus fonciers bruts (loyers en principal et recettes accessoires) perçus par le foyer fiscal (toutes propriétés confondues) ne doit pas excéder 15 000 € quelle que soit la durée de location.

Cette limite s'apprécie en tenant compte des :

loyers perçus (sans tenir compte des remboursements de dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais sont soumises conventionnellement à la charge du locataire, ni du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, ni enfin, depuis 2004, des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant) augmentés, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du locataire ;
revenus d'immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance (local commercial nu mis gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location, par exemple), le revenu brut étant alors constitué par le montant du loyer que l'immeuble pourrait produire s'il était donné en location ;
recettes accessoires qui proviennent, notamment, de la location du droit d'affichage ou du droit d'exploitation de carrières, de redevances tréfoncières (indemnités versées par un concessionnaire de mine au propriétaire du terrain) ou autres ;
les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles ;
la quote-part des revenus bruts fonciers d'une société de personne ou d'un fonds ;

Lorsque l'un des membres du foyer fiscal est associé d'une SCI ou d'un FPI, et remplit les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, le plafond de 15 000 € en dessous duquel le régime peut s'appliquer est apprécié par rapport au revenu brut annuel global de la société proportionnellement aux droits détenus par le contribuable dans celle-ci (on ne tient compte que du revenu brut, non du revenu net). Seul le revenu foncier perçu par la société doit être pris en compte. Les revenus provenant d'une autre activité de la société et qui ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne doivent pas être pris en compte.

Les revenus doivent provenir de propriétés ne bénéficiant pas de certains régimes spécifiques

Seuls les bailleurs ne possédant que des propriétés rurales et urbaines ne bénéficiant pas de certains régimes spécifiques et, dans certains cas, des parts de sociétés immobilières, peuvent opter pour ce régime simplifié.

Ainsi, sont exclus du régime "micro-foncier" les propriétaires :

► d'immeubles dont l'amortissement est pris en compte par le biais du dispositif "Périssol", "Besson", Robien ou Borloo neuf ;

► d'immeubles dont les revenus ouvrent droit à une déduction spécifique de :

30 %, 45 %, 60% ou 70% dans le cadre du dispositif Borloo ancien,
26 % dans le cadre du dispositif Besson ancien ou en cas de location, sous certaines condition dans une ZRR,
10 % au titre de la mobilité professionnelle, 30 % en présence d'une location Scellier dans le secteur intermédiaire, de bénéfice du régime Borloo neuf,ou ancien, ou enfin en cas de remise en location de logements anciennement vacants ;

► d'immeubles bénéficiant d'une réduction d'impôt pour investissement locatif en zone rurale ;

► d'immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectués sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement, et dont le déficit qui résulte de gros travaux est imputé sur le revenu global ;

► de monuments historiques et assimilés, qui procurent à leurs propriétaires des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global ;

► d'immeubles spéciaux ("loi Malraux") dès lors qu'ils demandent la déduction, dans des conditions dérogatoires, de charges ou de déficits fonciers.

Conditions particulières aux associés de sociétés immobilières

Les détenteurs de parts de sociétés translucides (sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, non soumises à l'IS, souscrivant une déclaration n° 2072), dont les résultats provenant de la location d'immeubles nus sont imposés entre leurs mains à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier du régime micro-foncier sous certaines conditions :

le contribuable doit, lui-même, à titre privé, être propriétaire d'un immeuble donné en location nue. Les contribuables percevant des revenus fonciers uniquement au travers de sociétés ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier,
la ou les sociétés dont le contribuable est associé ne doivent pas détenir d'immeubles spéciaux, exclus du dispositif micro-foncier. De même, ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier, les détenteurs de parts de SCPI bénéficiant de la déduction spécifique au titre de l'amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI.

Le plafond de 15 000 € en dessous duquel le régime peut s'appliquer est apprécié par rapport au revenu brut annuel global de la société proportionnellement aux droits détenus par le contribuable dans celle-ci. Seul le revenu foncier perçu par la société doit être pris en compte.

Les revenus provenant d'une autre activité de la société et qui ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne doivent pas être pris en compte.

Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de la quote-part de revenu foncier réalisé par la société revenant à l'associé en proportion de ses droits.

Les revenus fonciers provenant de sociétés immobilières translucides (déclaration n°2071) et de FPI peuvent également bénéficier du régime micro-foncier.

Fonctionnement du régime

► Revenu brut à déclarer

Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l’appréciation de la limite de 15 000 €. Il tient compte non seulement des revenus bruts des immeubles que le contribuable donne en location directement (ou dont il se réserve la jouissance), mais également de la quote-part de revenu brut de la société dont il est associé.

Les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration de revenus. Le revenu doit être déclaré brut et non net de charges, de manière à ce que celles-ci ne soient pas doublement déduites. Ainsi, il convient notamment de déclarer la quote-part du revenu brut de la société ou du fonds, afin que les charges ne soient pas déduites dans un premier temps au niveau de la société ou du fonds et dans un second temps au niveau de l’associé lors de l’application de l’abattement.

► Application d’un abattement représentatif des charges

Un abattement de 30 %représentatif des frais est automatiquement appliqué pour déterminer le revenu imposable.

Cet abattement est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété exposées pour l'acquisition ou la conservation du revenu foncier. En conséquence, les contribuables qui relèvent du régime micro-foncier ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut.

Lorsque les conditions d'application du régime micro-foncier sont réunies, l'ensemble des revenus perçus par le foyer est soumis à ce régime, sauf option pour le régime réel.

Il n'est pas possible d'opter pour ce régime simplifié pour les revenus de certains immeubles et de soumettre les autres à un régime réel.

L'option pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel est globale. Elle s'applique à tous les revenus perçus par le foyer.

► Sort des déficits (antérieurs)

Les contribuables imposés selon le régime micro-foncier ne peuvent pas constater de déficits (les charges étant fixées à 30 % des recettes ne peuvent jamais leur être supérieures). Les déficits fonciers constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier, et encore reportables au 1er janvier de la première année d’application, peuvent continuer à être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des 10 années suivantes).

Sortie du régime micro-foncier

► Application obligatoire du régime réel

Le régime simplifié d’imposition cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle :

le revenu brut foncier excède 15 000 € ;
l’une des causes d’exclusions mentionnées ci-dessus survient.

Les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel d’imposition, qui devient applicable de plein droit. Une déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit alors être déposée.

Option pour un régime réel d'imposition

Les bailleurs entrant dans le champ d'application du régime micro-foncier ont la possibilité d'opter pour le régime réel des revenus fonciers et de déposer une déclaration n°2044.

► Modalités de l'option

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2002, l'option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers est exercée pour une période de 3 ans. Irrévocable durant cette période, elle est reconductible tacitement par période d'une année et non plus de 3 ans depuis 2006.

L'option n'est soumise à aucun formalisme particulier. Elle résulte de la simple souscription de la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

L'option est globale, c'est-à-dire qu'elle s'applique à tous les revenus fonciers du foyer fiscal.

L'option cesse de produire ses effets lorsque le contribuable sort du champ d'application du régime micro-foncier (recettes supérieures à 15 000 €, survenance d'une cause d'exclusion de plein droit du régime micro-foncier). Le régime réel d'imposition est alors applicable, non plus sur option, mais de plein droit.

► Renonciation à l'option

L’option cesse de produire ses effets au terme de la période de 3 ans. Lorsque le contribuable continue de souscrire une déclaration n° 2044 au-delà du terme de cette période, il doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale, pour le régime réel d’imposition.

Ainsi, le contribuable peut, après une période minimale de trois années d’imposition sous le régime réel, appliquer de plein droit, à tout moment, le régime micro-foncier, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.

Cette renonciation résulte de la simple interruption du dépôt de la déclaration n° 2044 des revenus fonciers pour l'année au titre de laquelle le contribuable renonce au régime réel d'imposition des revenus fonciers et de la mention du montant brut des revenus fonciers sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

Après une année d'imposition des revenus fonciers sous le régime micro-foncier, le contribuable peut exercer une nouvelle option, valable trois ans, pour le régime réel.

Nb : vous pouvez consulter la troisieme fiche de la rubrique qui est suceptible de vous intéresser : déficits foncier et remboursement du droit au bail

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