Acquérir un bien immobilier

Les étapes clés pour réussir son acquisition immobilière

L'achat d'un bien immobilier, que ce soit une résidence principale ou un investissement locatif, est une opération qui se décompose en plusieurs étapes que sont le choix du bien et sa "réservation", la recherche d'un mode de financement après calcul de l'ensemble des frais et parfois l'option pour un dispositif foncier défiscalisant ; enfin la signature du contrat de vente devant le notaire. Il faut souvent compter entre 3 et 4 mois pour la réalisation de l'opération.

Formalités

Une fois le vendeur et l'acquéreur accordés sur le prix de vente, ils peuvent s'ils le souhaitent formaliser cet accord par écrit, qui ne deviendra définitif qu'après l'expiration d'un délai de rétractation de 7 jours en faveur de l'acquéreur, par le biais :

soit d'une promesse unilatérale de vente qui est un avant-contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien à des conditions qui sont acceptées par les bénéficiaires. Le vendeur est donc le seul à prendre un engagement.
soit d'un compromis de vente qui est une convention par laquelle les deux parties (acheteurs et vendeurs) constatent leur accord sur les conditions d'une vente, en attendant de régulariser l'opération par un acte authentique. Des conditions suspensives sont généralement insérées dans l'acte comme par exemple l'obtention d'un prêt immobilier, d'un certificat d'urbanisme permettant de réaliser des travaux, l'absence de droit de préemption, un état hypothécaire vierge, etc.

Dans les deux hypothèses, un pourcentage (5 à 10 % le plus souvent) du prix de vente sera versé soit au titre de l'indemnité d'immobilisation, soit au titre du dépôt de garantie.

Des contrôles et des expertises concernant notamment les termites, le plomb, l'amiante, la performance énergétique ou certains risques (naturels, technologiques, sismiques…) peuvent être obligatoires suivant la zone géographique.

La loi "Carrez" trouve également application pour les biens en copropriété. Dans cette hypothèse, la vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et la fraction du lot en copropriété.

Une fois cette première étape accomplie, il faut soit obtenir un accord de prêt auprès d'un établissement financier, soit dégager des liquidités pour payer l'acquisition. Pendant cette recherche de financement, le notaire désigné pour réaliser l'acte doit accomplir certaines formalités avant de pouvoir rédiger l'acte de vente et lui donner un caractère authentique. Il doit notamment soumettre le projet au droit de préemption urbain de la commune qui dispose de 2 mois pour l'exercer, obtenir un certificat d'urbanisme, la situation hypothécaire du bien ou encore les extraits d'actes de naissances des vendeurs et des acquéreurs.

Après un délai de 2 à 4 mois, l'acte de vente peut être signé devant un notaire, mais avant cela, le budget et les modalités de financement du bien devront être fixés.

Budget

► Coût de l'opération

Outre le prix d'acquisition du bien, d'autres frais viennent se greffer et augmenter significativement le coût total de l'opération.

En effet, l'achat d'un bien peut se réaliser par l'intermédiaire d'une agence immobilière, qui se rémunère uniquement en cas de réalisation de la vente par le biais d'une commission correspondant à un pourcentage du prix de vente, généralement de 5 à 7 %.

Quant aux frais de notaire, ils comprennent sa rémunération (les émoluments) ainsi que le coût des démarches administratives (droits d'enregistrement par exemple). Ces frais peuvent être réduits quand l'achat porte sur un logement neuf, les droits d'enregistrement étant alors minorés. A titre indicatif, les frais de notaire peuvent être évalués de la façon suivante :

Estimation des frais de notaire (juin 2011)*
Montant de l'acquisition	Logement neuf	Logement ancien
100 000 €	3 600 €	8 100 €
150 000 €	4 400 €	11 200 €
200 000 €	5 300 €	14 300 €
250 000 €	6 100 €	17 300 €
300 000 €	7 000 €	20 400 €
350 000 €	7 800 €	23 500 €

* Emoluments du notaire, droits dus au Trésor Public, salaire du conservateur des hypothèques, débours, TVA (sur les frais de notaire et/ou immobilière)…

De plus, dans l'hypothèse d'un investissement financé par un prêt immobilier (frais liés au crédit), la banque pourra exiger l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers, d'une hypothèque sur le bien ou un cautionnement mutuel. Ces formalités sont également soumises à des frais.

► Financement de l'opération

Après avoir estimé le coût de l'opération, il faut déterminer le mode de financement de l'investissement qui peut prendre la forme d'un autofinancement, d'un crédit ou d'un panachage des deux.

Dans l'hypothèse de la souscription d'un emprunt, l'établissement financier tiendra compte de la capacité d'endettement de son client. Cependant, pour les investissements locatifs, le souhait des clients est généralement d'obtenir un prêt dont les mensualités correspondent au loyer qu'ils vont percevoir.

De plus, certains investissements locatifs peuvent bénéficier d'un dispositif fiscal incitatif qui pourra améliorer la rentabilité du bien.

Pour la constitution du dossier de crédit, l'établissement financier doit rassembler des documents comme notamment les bulletins de salaire, ou encore des devis équivalent au montant des travaux envisagés. D'autres documents plus spécifiques sont demandés lorsque le client sollicite des prêts aidés (prêt à taux zéro renforcé,…).

Le contrat définitif

Enfin, la dernière opération consiste en la signature de l'acte rédigé par le notaire du vendeur. L'acheteur a la possibilité de demander à son notaire de l'assister. Dans cette hypothèse, les frais ne sont pas augmentés, les deux notaires se partageront les honoraires de la vente.

L'acquéreur devient propriétaire de l'immeuble le jour de la signature de l'acte de vente. Cependant, le notaire ne lui donne pas le titre de propriété mais seulement des attestations de propriété car il doit, avant de délivrer ce titre, accomplir les formalités d'enregistrement de la vente à la conservation des hypothèques qui peuvent prendre plusieurs mois.

Pour en savoir plus...

► Crédit immobilier : bien préparer son acquisition

► Garanties liées au crédit