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Prélèvement à la source : Quel impact sur les investissement en Déficit Foncier ?

17 Février 2017

Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire.
 
Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les dépenses de travaux payées en 2017 sont intégralement déductibles en 2017. Les travaux payés en 2018 sont déductibles mais à hauteur de la moyenne des dépenses de travaux déductibles payés en 2017 et 2018. Cette restriction ne s’applique pas aux immeubles historiques ou acquis en 2018 et aux travaux d’urgence, et aux travaux décidés d’office par les yndic.

Par principe, toutes les dépense (primes d’assurance, intérêts d’emprunt, impositions, frais de gestion) dont l’exigibilité intervient en 2017 ne sont déductibles qu’au titre du revenu imposable en 2017, peu importe si le paiement est différé en 2018 (donc pas déductibles en 2018).

 

Impact du prélèvement à la source sur les investissements en Déficit Foncier

Voici quelques exemples :

Exemple 1 :

  • Dépenses de travaux payées en 2017 = 100.000 €;
  • Dépenses payées en 2018 = 0 € :
    • Déduction en 2018 = 50.000 €
    • Total déduit 150.000 €

Exemple 2 :

  • Dépenses de travaux payées en 2017 = 50.000 €;
  • Dépenses payées en 2018 = 50.000 € :
    • Déduction en 2018 = 50.000 €
    • Total déduit 100.000 €

Exemple 3 :

  • Dépenses de travaux payées en 2017 = 0 €;
  • Dépenses payées en 2018 = 100.000 € :
    • Déduction en 2018 = 50.000 €
    • Total déduit 50.000 €
       

 

Impact du prélèvement à la source sur les revenus fonciers : Exemples selon les travaux payés en 2017
 

Exemple 1 : Contribuable ayant 100 000 € de revenus fonciers en 2017

 

  • Travaux payés en 2017 : 100 000 € (aucun déficit foncier reprotable)
  • En 2018, aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 = 50 000 €
  • Travaux déductibles sur la période : 50 000 € soit 50% des travaux payés.


Exemple 2 : Contribuable ayant 10 000 € de revenus fonciers en 2017

 

  • Travaux payés en 2017 : 100 000 €
  • Déficit foncier : 90 000 € dont 10 700 € imputés sur le revenu global (à perte, sauf revenus exceptionnels), 
  • Déficit foncier reportable : 79 300 € (reportable pendant 10 ans)
  • En 2018, aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 = 50 000 €
  • Travaux déductibles sur la période : 50 000 € + 79 300 € = 129 300 €, soit 129,3%


Exemple 3 : Contribuable n'ayant pas de revenus fonciers en 2017

 

  • Travaux payés en 2017 : 100 000 €
  • Déficit foncier : 100 000 € dont 10 700 € imputés sur le revenu global (à perte, sauf revenus exceptionnels), 
  • Déficit foncier reportable : 89 300 € (reportable pendant 10 ans)
  • En 2018, aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 = 50 000 €
  • Travaux déductibles sur la période : 50 000 € + 89 300 € = 139 300 €, soit 139,3%
     

Impact du prélèvement à la source sur les revenus fonciers : Provisions pour travaux

Un dispositif spécial est prévu pour les provisions pour travaux supportées par le copropriétaire :
Les provisions de 2017 ouvrent droit à hauteur de 50% à une déduction au titre des revenus fonciers de 2018. Pour les revenus fonciers de 2019, les provisions pour travaux sont diminuées à hauteur de 50% des provisions supportées en 2018 au titre des dépenses déductibles.

 

Source : Tax Team et Conseils

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