Loi Malraux : VIR et ASL/AFUL

Différences entre un montage en VIR et en ASL/AFUL

La loi Malraux permet aux contribuables d'obtenir une réduction d'impôt basée sur le montant des travaux de rénovation d'un bien immobilier. Le taux de réduction d'impôt est soit de 30% si le bien immobilier se trouve en Secteur Sauvegardé, soit de 22% si le bien immobilier se trouve en Aire de mise en Valeur de l'Architecture du Patrimoine (AVAP). Avant 2009, les travaux devaient obligatoirement être réalisés par les acquéreurs et un montage en ASL ou en AFUL était nécessaire. Aujourd'hui, le vendeur a l'autorisation d'effectuer les travaux et un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) suffit pour bénéficier du dispositif Malraux.

La rénovation du bien immobilier engendre une augmentation de sa valeur, ce qui suscite des interrogations dans le calcul des plus-values immobilières. 

Montage en ASL/AFUL

L'Association Syndicale Libre (ASL) et l'Association Foncière Urbaine libre (AFUL) permettent de regrouper des propriétaires en vue de la réalisation de projets urbain tel que la rénovation d'immeubles. Ces associations sont souvent confondues avec le statut de la copropriété. Les ASL et les AFUL permettent une plus grande liberté dans la répartition des charges, et ont le statut requis pour réaliser les appels de fonds concernant des travaux de rénovation, auprès de propriétaires. 

Vente d'immeuble à rénover

La vente d'immeuble à rénover à la forme d'une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la vente en état futur d'achèvement. La loi VIR réglemente l'investissement en loi Malraux et protège l'acquéreur. Le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier et des travaux à effectuer. Il offre également une garantie financière d'achèvement. Le vendeur a une obligation de résultat sur les travaux, tandis que l'acquéreur une obligation de paiement en fonction de l'avancement des travaux.

Plus-values immobilières

Dans un montage en ASL ou en AFUL, le calcul de la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du foncier, sans majoration des dépenses liées aux travaux de rénovation. En revanche, pour une acquisition réalisée dans le cadre du régime juridique de la VIR, le montant d'acquisition s'entend du prix du foncier et des travaux réalisés.

Les frais d'acquisition viennent également s'additionner au prix d'achat du bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix du foncier dans le cadre d'une ASL ou d'une AFUL, et sur le montant total de l'acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR.