La loi Duflot et l’échec de la loi Alur

Petite histoire de l’avant-loi Alur

En 1982 la loi Quillot "donnait un cadre à l'évolution des loyers" en imposant presque leur blocage par décret. Il fallut attendre loi Méhaignerie de 1986 pour que les parties soient libres de fixer les loyers des logements neufs et instaura un système miroir sur le modèle allemand pour les renouvellements des baux. L'immobilier connut une bonne période jusqu'à 1991, date à laquelle commença une crise qui dura plus de 10 ans. Jean-Louis Borloo mit en œuvre un net effort sur le social, avec le chantier de la rénovation urbaine, l'accession à la propriété, l'investissement locatif privé. Le résultat : 420 000 mises en chantier, dont 100 000 logements sociaux en 2011. L’année 2012 vit le retour du blocage des loyers. La loi ALUR rompait l’équilibre locataires-propriétaires. La crise de 2008 ajoutait ses effets dépressifs. Cette loi faisait référence dans son exposé des motifs à des expériences internationales. 

La loi Alur : les raisons de l’échec

Loi ALUR prévoyait la création de coûteux observatoires des loyers dans toutes les nombreuses grandes villes concernées par son dispositif de convergence vers un loyer médian, sur le modèle des Pays-Bas, de la Suède, du Portugal et de l’Allemagne dont les enjeux sont différents en matière de logement. Si la loi Alur avait été appliquée jusqu’au bout, le dispositif aurait engendré de multiples effets pervers. Les 25% de locataires payant nettement plus que la médiane auraient été en droit de demander une baisse de leur loyer. Inversement, les 25% d'appartement les moins chers, en général occupés par les moins aisés, pouvaient connaître une hausse symétrique.

L’après loi Alur : vers un retour de la confiance

La loi Duflot, malgré son bon accueil, sera jugée inefficace en matière de baisse des loyers. Le Premier ministre Manuel Valls a restreint cette mesure à Paris où les loyers ont tendance à la stabilisation. Propriétaires et investisseurs connaissent cependant une réelle baisse de moral depuis la loi Alur, au regard du marché locatif en récession. 120 000 locations en moins en 2013 et une chute du tiers des mises en chantier qui n'atteindra pas 300 000 unités en 2014. Cette mauvaise pente coûte plus de 100 000 emplois à la filière BTP. Le retour de la confiance sera long, d'autant plus que la loi comportait aussi d'autres mesures malthusiennes. 

La loi Duflot et la loi Alur sont-elles enterrées ?

Une mesure positive est à mettre à l'actif de la loi Duflot : la suppression du Coefficient d’Occupation du Sol (COS) dans les documents d'urbanisme et leur remplacement par des règles volumétriques. En conclusion, 18 mois après sa promulgation, la loi ALUR dont les décrets d'application vont se faire attendre, risque tout simplement d’être laissée au placard, faute d'avoir pu apporter la moindre solution au défi de maintenir, pendant au moins 10 ans, une cadence de production de plus de 400 000 logements annuels dont 100 000 logements sociaux.

Source : La Tribune