Jeanbrun VS LMNP : quel régime choisir pour investir en 2026 ?

Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026, une question revient systématiquement chez les investisseurs immobiliers : faut-il continuer à miser sur le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou basculer vers ce nouveau régime fiscal ? Les deux dispositifs partagent une même logique d'amortissement, mais s'adressent à des profils, des stratégies et des types de biens très différents.

Dans cet article, nous vous proposons un comparatif complet Jeanbrun vs LMNP : fonctionnement, avantages, limites, fiscalité à la revente, et verdict selon votre profil d'investisseur.

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Sommaire

1. Dispositif Jeanbrun : ce que c'est vraiment
2. LMNP régime réel : toujours d'actualité en 2026
3. Jeanbrun vs LMNP : le comparatif point par point
4. Simulation chiffrée : qui gagne fiscalement ?
5. Fiscalité à la revente : le point noir des deux régimes
6. Quel dispositif choisir selon votre profil ?
7. Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?
8. FAQ

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1. Dispositif Jeanbrun : ce que c'est vraiment

 

Le dispositif Jeanbrun — aussi appelé statut du bailleur privé ou dispositif Relance Logement — est issu de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il tire son nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté la mesure devant le Parlement à l'automne 2025.

Le principe

C'est une innovation majeure : pour la première fois en France, un mécanisme d'amortissement fiscal est introduit en location nue (vide). Jusqu'ici, l'amortissement était l'apanage exclusif de la location meublée via le LMNP.

Concrètement, l'investisseur peut déduire chaque année un pourcentage de la valeur de son bien de ses revenus fonciers. L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable).

Taux d'amortissement et plafonds annuels

Niveau de loyer	Taux annuel (neuf)	Plafond par foyer fiscal
Intermédiaire	3,5 %	8 000 €/an
Social	4,5 %	10 000 €/an
Très social	5,5 %	12 000 €/an
Ancien rénové (intermédiaire)	3,0 %	8 000 €/an
Ancien rénové (social)	4,0 %	10 000 €/an

⚠️ Point clé : le plafond d'amortissement s'applique au foyer fiscal dans son ensemble, pas par bien. Deux appartements Jeanbrun dans le même foyer partagent le même plafond.

Les conditions d'éligibilité

• Type de bien : logement collectif uniquement (maisons individuelles exclues)
• Usage : location nue à titre de résidence principale du locataire
• Durée d'engagement : 9 ans minimum de location continue
• Loyers et ressources : plafonnés selon le niveau choisi (calqués sur Loc'Avantages)
• Performance énergétique : DPE A, B ou C (RE2020 pour le neuf ; DPE A ou B pour l'ancien après travaux)
• Travaux dans l'ancien : minimum 30 % du prix d'acquisition
• Interdiction : louer à un proche jusqu'au 2ᵉ degré
• Zonage : tout le territoire français, sans restriction géographique
• Période d'application : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028

L'avantage fiscal distinctif : l'imputation sur le revenu global

Contrairement au LMNP (où le déficit ne s'impute que sur les revenus BIC), l'amortissement Jeanbrun peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an (et jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027).

Ce mécanisme est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, car il s'agit d'une déduction d'assiette et non d'une réduction d'impôt. L'économie fiscale est directement proportionnelle à la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable.

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2. LMNP régime réel : toujours d'actualité en 2026

 

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal applicable aux propriétaires louant des biens meublés, dont les recettes locatives n'excèdent pas 23 000 €/an ou 50 % de leurs revenus professionnels.

Bonne nouvelle confirmée par la loi de finances 2026 : l'amortissement en LMNP régime réel est maintenu à son niveau actuel, contrairement aux craintes initiales d'une réduction à 2 %.

Fonctionnement du régime réel LMNP

Au régime réel simplifié, le LMNP permet de déduire :

• L'amortissement du bâti sur 25 à 30 ans (selon la valeur des composants)
• L'amortissement du mobilier sur 5 à 7 ans
• Les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, travaux d'entretien, taxe foncière, etc.

L'amortissement en LMNP est sans plafond de taux ni de montant, ce qui permet souvent de ramener les revenus locatifs imposables à zéro pendant de nombreuses années. L'excédent d'amortissement non utilisé est reportable indéfiniment sur les exercices futurs.

Ce qui a changé depuis 2025

Deux réformes importantes impactent le LMNP, sans pour autant le supprimer :

1. Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis le 15 février 2025) L'article 84 de la LF 2025 (art. 150 VB III CGI) impose désormais la réintégration des amortissements LMNP déduits dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. C'est une hausse du coût fiscal à la sortie, mais les règles d'exonération par durée de détention restent inchangées.

2. Loi Le Meur (19 novembre 2024) Les meublés de tourisme non classés voient leurs abattements micro-BIC réduits à 30 % (contre 50 % avant). La location meublée longue durée classique reste préservée dans ses avantages.

3. Hausse de la CSG (+1,4 point) Les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP atteignent désormais 18,6 %, applicables dès les revenus 2025.

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3. Jeanbrun vs LMNP : le comparatif point par point

Critère	Dispositif Jeanbrun	LMNP régime réel
Type de location	Nue (vide) obligatoire	Meublée obligatoire
Régime fiscal	Revenus fonciers	BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Amortissement	3 % à 5,5 % / an sur 80 % du prix	Libre, calculé sur la valeur réelle des composants
Plafond annuel	8 000 à 12 000 € par foyer fiscal	Aucun plafond
Report du déficit	Sur revenu global (10 700 €/an)	Sur revenus BIC uniquement, reportable indéfiniment
Hors niches fiscales	✅ Oui	✅ Oui
Durée d'engagement	9 ans minimum	Aucune obligation
Loyers plafonnés	Oui (–15 à –40 % sous le marché)	Non (loyers libres)
Ressources locataires	Plafonnées	Libres
Biens éligibles	Collectif neuf ou ancien rénové (≥30 % travaux)	Tout logement meublé
Maisons individuelles	❌ Exclues	✅ Éligibles
Résidences services	❌ Non applicable	✅ Très avantageux (exception réintégration PV)
SCI	✅ SCI à l'IR uniquement	✅ SCI à l'IR uniquement
Gestion locative	Simplifiée (location nue)	Plus complexe (équipement, rotation, entretien)
Expert-comptable	Optionnel	Fortement recommandé
Réintégration à la revente	En attente doctrine BOFiP	Oui depuis le 15 février 2025
Durée d'application	Jusqu'au 31/12/2028	Indéfini

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4. Simulation chiffrée : qui gagne fiscalement ?

 

Prenons un appartement neuf de 250 000 €, loué dans une ville de zone A (Toulouse), avec un investisseur au TMI de 41 % et un financement à 90 % par emprunt.

Scénario Jeanbrun (loyer social)

• Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
• Amortissement annuel : 200 000 € × 4,5 % = 9 000 €/an
• Plafond applicable : 10 000 € → amortissement retenu : 9 000 €
• Économie fiscale annuelle (TMI 41 %) : 9 000 € × 41 % = 3 690 €/an
• Si déficit foncier imputable sur revenu global : économie directe en IR

Scénario LMNP régime réel

• Valeur amortissable (hors terrain 15 %) : 212 500 €
• Amortissement bâti sur 25 ans : 212 500 / 25 = 8 500 €/an (sans plafond)
• Amortissement mobilier sur 5 ans : 5 000 / 5 = 1 000 €/an
• Amortissement total : 9 500 €/an
• Loyers meublés : souvent 10 à 20 % supérieurs à la location nue
• Résultat fiscal : souvent nul → pas d'impôt sur les loyers pendant ~20 ans

Conclusion simulation : le LMNP présente un meilleur cash-flow grâce à des loyers plus élevés et un amortissement sans plafond. Le Jeanbrun offre une réduction d'impôt directe sur le revenu global, plus intéressante pour les contribuables fortement imposés souhaitant baisser leur IR immédiatement.

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5. Fiscalité à la revente : le point noir des deux régimes

LMNP : réintégration obligatoire depuis février 2025

Depuis le 15 février 2025 (art. 150 VB III CGI), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. Le prix d'acquisition est minoré des amortissements effectivement déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.

Exception importante : les LMNP en résidence services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) via bail commercial avec un exploitant professionnel agréé échappent à cette réintégration. C'est un avantage décisif qui maintient ces investissements comme particulièrement efficaces fiscalement.

Jeanbrun : doctrine BOFiP en attente

La loi de finances 2026 ne comporte pas de disposition expresse prévoyant la réintégration des amortissements Jeanbrun dans la plus-value. La doctrine BOFiP est attendue pour le second semestre 2026. Par prudence, les CGP recommandent de provisionner ce risque.

Les règles d'exonération classiques restent inchangées pour les deux régimes : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

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6. Quel dispositif choisir selon votre profil ?

 

Il n'existe pas de réponse universelle. Le meilleur dispositif dépend de votre TMI, de vos objectifs patrimoniaux, de votre tolérance aux contraintes et du type de bien visé.

Choisissez le Jeanbrun si…

• Vous êtes fortement imposé (TMI 41 % ou 45 %) et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu global dès la première année
• Vous visez un bail long et stable avec un locataire résidentiel, sans rotation fréquente
• Vous investissez dans un programme neuf collectif ou dans un immeuble ancien à rénover lourdement
• Vous êtes déjà proche du plafond des niches fiscales et souhaitez un avantage hors plafond
• Vous préférez une gestion simple (pas de fourniture de mobilier, pas de renouvellement)
• Vous êtes prêt à accepter des loyers inférieurs au marché en échange d'une sécurité locative accrue

Choisissez le LMNP si…

• Vous cherchez à maximiser le cash-flow via des loyers libres (marché étudiant, colocation meublée, saisonnier classé)
• Vous n'acceptez pas de vous engager sur 9 ans ni de respecter des plafonds de ressources locataires
• Vous détenez un bien existant déjà meublé ou achetez dans l'ancien sans contrainte de travaux lourds
• Votre bien est une maison individuelle, non éligible au Jeanbrun
• Vous investissez dans une résidence services (étudiante, senior, EHPAD) — le LMNP reste ici sans équivalent
• Vous construisez une stratégie de multi-placement sur 20-30 ans pour générer des revenus complémentaires faiblement taxés

???? Conseil CGP : ne convertissez pas un LMNP existant vers le Jeanbrun. La cessation d'activité LMNP déclenche une réintégration des amortissements et une imposition des plus-values latentes, qui peut être très coûteuse. Réservez le Jeanbrun à un nouvel achat complémentaire ciblé.

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7. Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?

 

Oui, les deux dispositifs sont compatibles au sein d'un même patrimoine. Un investisseur peut très bien détenir un appartement sous Jeanbrun (location nue) et un autre en LMNP (location meublée). Chaque bien relève de son propre régime fiscal, avec ses propres règles de déclaration.

En revanche, un même bien ne peut pas relever des deux régimes simultanément : la localion doit être soit nue (Jeanbrun), soit meublée (LMNP).

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8. FAQ

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ? Non. Le régime fiscal LMNP — micro-BIC et régime réel — reste inchangé en 2026 pour la location meublée longue durée. Seuls les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) ont été fortement durcis par la loi Le Meur.

Le Jeanbrun est-il soumis au plafonnement global des niches fiscales ? Non. L'amortissement Jeanbrun est une déduction d'assiette (pas une réduction d'impôt), ce qui le place hors du plafond des niches fiscales de 10 000 €. C'est un avantage majeur pour les investisseurs déjà engagés dans d'autres dispositifs (FCPI, Girardin, etc.).

Jeanbrun ou LMNP : lequel offre le meilleur cash-flow ? Le LMNP l'emporte systématiquement en cash-flow grâce à des loyers libres (10 à 20 % supérieurs à la location nue) et à un amortissement sans plafond. Le Jeanbrun génère une réduction d'IR directe mais avec des loyers encadrés, ce qui réduit mécaniquement la trésorerie courante.

Une SCI peut-elle utiliser le Jeanbrun ? Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'IR (et non à l'IS). L'amortissement est réparti entre les associés selon leurs parts sociales.

Jusqu'à quand peut-on investir en Jeanbrun ? Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Au-delà, sauf prolongation législative, le dispositif prendra fin.

Que se passe-t-il si je romps mon engagement Jeanbrun avant 9 ans ? Les amortissements déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers de l'année de rupture, selon un mécanisme de quotient. La pénalité fiscale peut être significative.

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Conclusion : Jeanbrun vs LMNP, deux outils complémentaires

 

Le dispositif Jeanbrun et le LMNP ne s'opposent pas : ils répondent à deux logiques patrimoniales distinctes. Le Jeanbrun cible les contribuables fortement imposés cherchant à réduire leur IR global en s'engageant durablement dans la location nue encadrée. Le LMNP reste la référence pour maximiser la rentabilité nette via la location meublée libre, avec une grande flexibilité de gestion.

La vraie question n'est pas "lequel est le meilleur ?" mais "lequel correspond à ma situation, mon horizon et mes objectifs ?" Avant tout engagement, simulez les deux scénarios en tenant compte de votre TMI, du prix d'achat réel, du loyer de marché local et de votre stratégie à la revente. Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) pourra vous aider à trancher avec des chiffres précis.

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Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 — dispositif Jeanbrun (art. 31-I-1° i et j CGI) ; Art. 150 VB III CGI — réintégration des amortissements LMNP (LF 2025) ; Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19/11/2024 ; Art. 50-0 CGI (micro-BIC) ; JD2M, PAP.fr, Hagnéré Patrimoine, Lamotte, Qlower.