Investissement locatif : petites ou grandes superficies ?

Les contribuables intéréssés par l'investissement locatif se posent beaucoup de questions, notamment sur la typologie du logement. Est-il plus intéressant d’investir dans plusieurs petits studios ou dans un grand appartement ? Les studios, chambres de bonnes offrent une bonne rentabilité locative, mais les appartements familiaux ont aussi des atouts certains. 
 

Investissement locatif : le choix des petites superficies 

Pourquoi choisir une petite superficie ?

• Des prêts bancaires facilités : La probabilité de trouver des locataires étant assez forte, le taux d’intérêt étant historiquement très bas, les banques donneront plus facilement leur accord pour le financement de votre projet immobilier (à condition d’avoir un dossier solide).
• Une demande locative forte : Si le studio est situé dans une grande agglomération ou une ville universitaire, il sera facile de trouver des locataires. Les jeunes actifs et les étudiants font souvent face à une pénurie de logement dans les zones tendues.
• Un rendement locatif élevé : Les studios représentent un investissement rentable (entre 5 et 7 % supérieure à celle des moyennes grandes superficies). 
• Une répartition des risques optimale : Acquérir plusieurs logements de petites superficies (studios, chambres, T1) permet de diversifier son patrimoine. En ayant plusieurs locataires, le risque d’impayés est limité. De plus, en cas de difficulté financière il est beaucoup plus facile de se séparer d’un bien de petite superficie (très demandé sur le marché).

Les contres : 

• Gestion et entretien : La gestion de plusieurs logements est chronophage. Il faut être organisé pour gérer les travaux à effectuer, les baux à renouveler, les charges à prélever. Beaucoup de propriétaires délèguent cette partie à des professionnels.
• Un fort turn-over : Les locataires de logements de petites superficies (étudiants, jeunes actifs, colocataires) passent rarement plus de deux ans dans l’appartement selon une étude de l’UNPI. 
• Les frais sont élevés : Les déménagements à répétition provoquent l’usure du bien, qu’il faudra régulièrement remettre en état.

Les résidences de services en LMNP ou Censi-Bouvard (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD...) cumulent plusieurs atouts : Des superficies adaptées au public concerné, des emplacements stratégiques en cœur de ville, des rendements attractifs…
 

Investissement locatif : le choix des grandes superficies

Pourquoi choisir une grande superficie ?

• Un risque d’impayé faible : Généralement ce sont les familles qui occupent les grands appartements. Deux actifs font souvent office de garants (généralement les parents), ce qui est rassurant pour les propriétaires.
• Des locations à long terme : Selon l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), la durée d’occupation d’un logement de grande superficie est en moyenne de 58 mois.
• Peu de travaux à prévoir : Il y a moins de dégradations car le taux de déménagement est plus faible, les remises en état sont donc moins fréquentes.

Les contres :

• Un taux de vacance locative plus élevé : Les biens de grandes superficies mettent plus de temps à être reloués car les loyers sont plus élevés. Néanmoins, la pénurie de logements familiaux dans les grandes villes (Paris, Bordeaux…) fait que la demande est forte, le logement ne restera donc pas longtemps inoccupé.  
• Un rendement locatif limité : La rentabilité locative d’un appartement de grande superficie est comprise entre 3 et 5 % en moyenne, elle est donc moins intéressante que celle d’un studio. Mais cet écart est compensé par la stabilité des locataires et les remises en état moins fréquentes. Sur le long terme l’investisseur est gagnant.  

Le dispositif Pinel présente de nombreuses offres sur tout le territoire. Les investisseurs ont ainsi le choix entre des appartements neufs, bien pensés pour les familles et les jeunes actifs. Les investisseurs bénéficient ainsi à la fois d'une réduction fiscale incitative et des avantages du neuf, à savoir : des logements conformes aux nouvelles normes énergétiques, des garanties constructeurs...  

Pour en savoir plus, contactez un conseiller KACIUS spécialisé dans l'investissement locatif.

Source : Century21