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Comment optimiser un investissement en immobilier locatif avec le mécanisme de déficit foncier ?

28 Juin 2021

Comment fonctionne le régime du déficit foncier ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, il se peut que le montant de vos charges excède les revenus procurés par les loyers que vous percevez. Dans ce cas le déficit ainsi constaté vous permettra de défiscaliser vos revenus locatifs.  Mais chaque année, vous pourrez également déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global (15 300 € dans le cas particulier du dispositif COSSE). De surcroît, le surplus de déficits sera reportable :

  • Pendant 6 ans sur votre revenu global
  • Pendant 10 ans sur vos revenus fonciers

De nombreuses charges sont déductibles, y compris vos intérêts d’emprunt qui devront cependant faire l’objet d’un traitement particulier.

Déficit foncier : quelles sont les charges déductibles des revenus locatifs ?

Plusieurs catégories de charges peuvent être imputées sur les revenus fonciers. Il faut notamment distinguer :

  • Les dépenses qui pourront être engagées lors de l’acquisition du bien pour sa réhabilitation ou concerner par la suite des travaux d’entretien et d’amélioration. En outre, dans les immeubles dépendant d’une copropriété, les travaux effectués dans les parties communes seront également des charges déductibles.
  • Tous les frais liés à la gestion d’un bien, tel que le coût du syndic ou les honoraires versés à une agence immobilière seront également déductibles
  • La taxe foncière
  • Les primes d’assurance, y compris celles se rapportant au statut de propriétaire non occupant ou la garantie de loyers impayés si vous en avez souscrit une 

Les charges financières, comme les intérêts d’emprunt, pourront également être déduites, mais seulement sur les revenus fonciers. Seront cependant visés, uniquement les intérêts liés aux prêts contractés lors de l’acquisition du logement. À cette occasion, il sera possible d’obtenir la déductibilité de tous les frais annexes et accessoires tels que ceux engagés pour la constitution du dossier de prêt ou la réalisation de garanties.

Les conditions d’éligibilité au dispositif de déficit foncier

Le propriétaire bailleur qui envisage de générer du déficit foncier doit avoir opté pour le régime réel.  Il sera d’office soumis à celui-ci, si ses revenus locatifs excèdent 15 000 €/an. À défaut, le régime du réel pourra être choisi sur option, et dans ce cas, ne devra pas être révoqué avant 3 ans. En outre, les charges déductibles dans le cadre d’un mécanisme de déficit foncier doivent se rapporter à un bien en location nue.

Mais il sera ensuite possible de destiner le bien à la location meublée qui permet également de défiscaliser des revenus fonciers, cette fois, sans effectuer des travaux.

Passer du régime de déficit foncier à la location meublée : une solution de défiscalisation immobilière parfaitement optimisée

Le dispositif de déficit foncier étant fortement corrélé à l’exécution de travaux de réhabilitation, les avantages fiscaux induits en seront forcément limités dans le temps. Or pour continuer d’effacer tout ou partie des revenus locatifs, il sera judicieux de passer du régime de déficit foncier à celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le statut LMNP permet à un contribuable de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers qu’il perçoit ou de faire le choix d’une déclaration au réel. Or cette seconde possibilité est très attractive dans la mesure où elle permet d’amortir à la fois les dépenses liées à l’acquisition de l’immeuble, mais également celles relatives à l’achat du mobilier. Les durées d’amortissement autorisées par l’administration fiscale varient selon la nature des postes de dépense. Elles s’échelonnent toutefois sur le très long terme :

  • 5 à 10 ans pour le mobilier
  • Et 25 à 40 ans pour l’immobilier y compris les frais d’acquisition liés

Il est ainsi envisageable dans le cadre d’une location meublée et d’un statut LMNP avec déclaration au réel d’effacer complètement la fiscalité des loyers.

Programme Château Horace Vernet à Londe-les-Maures : un cas concret d’investissement en immobilier locatif optimisé au déficit foncier

Station balnéaire prisée de la côte Varoise, la Londe-les-Maures fait partie de ces communes du sud de la France très demandées en location saisonnière. C’est dans ce cadre hautement touristique que doit être mené à bien le projet de rénovation de la résidence Château Horace Vernet. Ce programme de déficit foncier a pour finalité la réalisation de 14 logements de haut standing allant du studio au 4 pièces pour des surfaces de 23 à 102 m², livrables en novembre 2024. La phase travaux consistera en une restauration respectueuse des éléments architecturaux remarquables de l’édifice. Cet investissement proposé par KACIUS invest constitue à la fois une puissante solution de défiscalisation immobilière et l’opportunité d’acquérir un bien dans l’immobilier de prestige.

À titre d’exemple, voici un aperçu des économies d’impôts qui peuvent réalisées en investissant dans un T2 de 44 m² proposé par le programme de déficit foncier Château Horace Vernet :

Coût d’acquisition : 382 800 €

Budget travaux : 198 160 €

Soit un ratio travaux/foncier de 51 %

Loyer estimé : 8 040 €/an

Quels sont les avantages dès 2021 d’un tel investissement pour un contribuable exposé à une tranche marginale d’imposition de 41 % et dont le revenu global comprend déjà 30 000 € de revenus fonciers ?

Pendant les 4 premières années, ce contribuable pourra effacer totalement ses revenus fonciers puisqu’il lui sera permis de déduire 25 % de 198 160 € chaque année, soit 49 540 €. Il disposera alors d’un excédent de déficits de 19 540 €. Sur cette somme 10 700 € seront immédiatement imputables sur son revenu global. Le solde, soit 8 840 € sera reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Détail des économies d’impôt réalisées sur 4 ans :

  • Sur les prélèvements sociaux : 30 000 x 17,2 %, soit 5160 € / an
  • Sur l’impôt sur le revenu : (30 000 + 10 700) x 41 %, soit 16 687 € / an

Au total le gain fiscal de l’opération s’élèvera à 87 388 €. De surcroît l’excédent de déficits foncier après imputation sur le revenu global, soit 35360 € (8 840 € x 4) pourra ensuite venir effacer complémentant les loyers encaissés (8 040 €/an).

Qu’advient-il ensuite si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Votre statut LMNP vous laisse le choix entre 2 options pour vos déclarations de revenus :

  • Soit le régime micro-BIC pour imputer vos frais et charges sur vos recettes. Vos loyers seront d’ailleurs considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors que ceux-ci ne dépasseront pas 72 600 € dans le cas d’une location classique, vous bénéficierez d’un abattement de 50 %. S’il s’agit d’une location saisonnière, le seuil sera porté à 176 200 € et l’abattement à 71 %. Le régime du micro-BIC présente l’énorme avantage de vous exonérer de la tenue d’une comptabilité. 
  • Soit le régime du réel, qui vous permettra de déduire le montant exact des charges que vous supportez. Celles-ci correspondent aux dépenses de travaux d’entretien et de rénovation, aux frais de copropriété, aux intérêts d’emprunt, etc. La liste ne peut être exhaustive, car l’administration fiscale admet dans le cas d’une location meublée que toutes les charges soient déductibles. De surcroît, lorsque vous avez opté pour le régime réel vous pourrez pratiquer des amortissements LMNP sur la valeur foncière du bien (hors terrain) ainsi que sur le mobilier. Il faut également retenir que le déficit généré en LMNP sera reportable pendant 10 ans sur vos revenus futurs.

Exemple d’amortissement LMNP

Le mécanisme d’amortissement LMNP sera initié au moment où vous choisissez le statut LMNP et non à partir de la date à laquelle vous êtres devenu propriétaire du bien. Différentes durées d’amortissement sont prévues selon la nature des dépenses :

  • Jusqu’à 80 ans pour les travaux de gros œuvre
  • 10 ans pour le mobilier
  • 15 ans pour des agencements intérieurs

Après avoir bénéficié des déductions offertes par le mécanisme de déficit foncier vous faites le choix d’adopter le statut LMNP pour proposer votre bien en location saisonnière. Partons de l’hypothèse (réaliste) que votre bien sera loué 20 semaines par an, avec un revenu hebdomadaire équivalent à celui d’un loyer mensuel dans le cadre bail classique en location nue.

Votre revenu foncier sur ce bien s’élève ainsi à 20 x 670 = 13 400 €/an et pour meubler votre logement vous avez effectué 30 000 € de dépenses. Chaque année vous pourrez déduire de nombreuses que vous supportez sur ce logement : frais de gestion, impôt foncier, charges de copropriété, assurance, factures de gaz, d’eau et d’électricité si elles ne sont pas facturées au locataire, honoraires d’expert-comptable. À ces déductions vous pourrez ajouter l’amortissement de votre mobilier soit 3 000 € / an pendant 10 ans. Par la suite et pendant toute la durée de détention de votre bien, dès lors que des travaux devront être engagés par la copropriété, comme par exemple une réfection de toiture, vous pourrez également passer ces montants en amortissements. Il est ainsi possible sous le régime LMNP de réduire considérablement son revenu foncier et parfois de l’effacer complètement par le jeu des amortissements de charges.

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