Plus Values Immobilières 3/3

Prix d'acquisition

Pour les biens acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte.
Pour les biens acquis à titre gratuit, la valeur à retenir est celle du bien au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant. Elle correspond en principe à celle qui a servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit (pour les immeubles acquis par successions constituant la résidence du défunt, on retient la valeur diminuée de l'abattement de 20 %). L'administration fiscale admet toutefois, lorsque cette valeur n'est pas connue, de retenir la valeur telle qu'elle figure dans l'attestation immobilière.

Majoration du prix d'acquisition

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi.
Sauf lorsqu'elles font l'objet d'un abattement forfaitaire, les dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination de la plus-value imposable que si elles sont justifiées. Les pièces justifiant des frais ou charges venant au en majoration du prix d'acquisition doivent être fournies par le contribuable sur demande de l'administration.

Charges et indemnités

Toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit viennent majorer le prix d'acquisition. Elles sont retenues pour leur montant réel sur justification.

Frais afférents à l'acquisition à titre gratuit

Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit du bien ou droit cédé qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont limitativement définis par décret :

frais d'acte et de déclaration (y compris honoraires du notaire) afférents au bien ou droit cédé ainsi que, le cas échéant, les frais de timbre et de publicité foncière ;
droits de mutation payés afférents à ce bien ou droit.
ces frais sont retenus pour leur montant réel sur justification.

Frais afférents à l'acquisition à titre onéreux

Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret. Ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement.

Frais réels

Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d'acquisition s'entendent exclusivement :

des frais et coûts du contrat (honoraires du notaire ou du rédacteur de l'acte, commissions versées aux intermédiaires dues par l'acquéreur en vertu du mandat…),
des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés par le contribuable. Pour les assujettis à la TVA, seule la TVA non récupérée peut être prise en compte.

Ces frais et droits ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition que s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable et s'ils sont justifiés. Les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous les documents pouvant servir de preuve (notes d'honoraires, devis, factures, quittances, etc.). Ils doivent être fournis par le contribuable sur demande de l'administration.

Forfait de 7,5 %

Les frais d'acquisition à titre onéreux des immeubles peuvent être fixés forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition.
Le prix d'acquisition s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant mais ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les frais d'acquisition à titre onéreux que le forfait est réputé représenter.

Lorsque le redevable légal de la TVA est le vendeur, la taxe constitue un élément du prix d'acquisition et le forfait de 7,5 % s'applique sur le prix taxe incluse. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge de l'acquéreur.
Lorsque le redevable légal de la TVA est l'acquéreur, la taxe doit, dans ce cas, être regardée comme un accessoire du prix. La taxe étant couverte par le forfait de 7,5 %, ce dernier ne peut s'appliquer qu'au prix hors taxe. La même solution doit être retenue lorsque la taxe est mise par le contrat à la charge du vendeur.

Travaux

Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration sont retenues :

soit pour leur montant réel, sous réserve des conditions suivantes :

- seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation de travaux ne peuvent pas être retenus pour le calcul de la plus-value ;
- les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise et le contribuable doit produire les factures correspondantes ;
- les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt ne peuvent pas être prises en compte pour le calcul de la plus-value ;

soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement l'immeuble plus de 5 ans après son acquisition. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 %. Le cédant n'a pas à établir :

- la preuve de la réalité des travaux ;
     - la nature du bien cédé : logement, local à usage commercial ou artisanal, garage, etc. ;
     - le montant des travaux effectivement réalisés ;
     - la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.

Le prix d'acquisition sur lequel se calcule le forfait de 15 % s'entend du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il ne comprend pas les éléments venant en majoration du prix et en particulier les travaux que le forfait est réputé représenter.

Frais de voirie, réseaux et distribution

Les frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme s'ajoutent, sur justificatif, au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.

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