Crédit immobilier : bien préparer son acquisition

Crédit immobilier - Préparer l'opération

L'accession à la propriété est souvent un projet à long terme qui doit donc être préparé avec minutie notamment au niveau du budget, du choix du prêt et des garanties. Même si l'emprunteur français bénéficie d'une forte protection (législation stricte et jurisprudence favorable), la mesure du risque pris est à déterminer avant de sauter le pas de l'accession.

Déterminer le budget

► Capacité de remboursement

Il est couramment admis que l'ensemble des charges d'un emprunteur, y compris le remboursement du prêt souhaité, ne doit pas représenter plus de 33 % de ses revenus.

Cependant, suivant le montant des revenus (salaires, primes, aides, etc.), ce pourcentage n'a pas la même signification et le taux d'endettement peut être augmenté sans pour autant obérer le budget du ménage. Dans ces cas, il sera tenu compte du "reste à vivre" ou du quotient familial qui permet de déterminer un montant de ressources par personne. Une analyse précise du budget du ménage est donc nécessaire, afin de déterminer son train de vie et sa capacité d'épargne. En effet, un endettement de 33 % pour une personne qui perçoit un revenu important n'a pas le même impact que pour une personne qui perçoit un faible revenu.

Dans certaines hypothèses, il faut également déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. En effet, d'autres crédits à la consommation notamment peuvent alourdir les dépenses du ménage.

Apport personnel

Il y a quelques années, il était exigé d'avoir un apport pour payer au moins les frais annexes à l'acquisition d'un bien immobilier. Dorénavant, l'absence d'apport n'empêche pas l'accès au crédit, même si l'existence d'une épargne permet de caractériser la capacité à thésauriser et donc une bonne gestion du budget.

De plus, cette exigence pourrait pénaliser les emprunteurs les plus jeunes ou les plus modestes qui n'ont pas encore eu l'opportunité de se constituer un apport mais qui préfèrent investir dans un bien immobilier plutôt que de payer un loyer.

Enfin, certains acquéreurs préfèrent emprunter la totalité du montant dont ils ont besoin et conserver leur épargne disponible afin de faire face à d'éventuels travaux ou "coups durs".

Le prêt

► Taux fixe ou variable

Les prêts à taux fixe sont des prêts dont le taux d'intérêt, les mensualités et la durée sont fixés à l'avance et restent immuables. Ils peuvent être à échéances constantes ou progressives.

A l'inverse, les prêts à taux variable sont des prêts dont le taux varie en fonction d'un indice de référence. Certains prêts peuvent être soumis à une double indexation. Le coût total du crédit n'est connu qu'au terme du contrat.

Les emprunteurs sont très frileux vis à vis des prêts à taux variable dont la compréhension est parfois difficile, c'est la raison pour laquelle ils s'orientent très généralement vers un taux fixe, plus élevé, mais qu'ils considèrent plus sécurisé.

► Durée

La durée du prêt sera très souvent fonction du montant nécessaire pour financer l'opération car la capacité d'endettement d'un emprunteur est limitée. La durée moyenne d'un prêt oscille généralement entre 20 et 25 ans.

Le choix d'une durée de prêt n'est pas anodin car de cette durée dépend le taux d'intérêt et le coût global de l'opération. En effet, le taux d'intérêt et le coût augmentent avec la durée.

► Exemple

Patrick souhaite emprunter 200 000 € pour financer l'achat d'une maison. Il effectue une estimation des différents coûts de l'opération en fonction de 4 durées différentes :

Durée	Taux fixe (TAEG)	Mensualités (hors assurance)	Coût total du crédit
15 ans	3,85 %	1 457 €	62 336 €
20 ans	4,05 %	1 210 €	90 365 €
25 ans	4,20 %	1 069 €	120 691 €
30 ans	4,60 %	1 015 €	165 241 €

Les prêts avec une longue durée ne vont généralement pas au terme pour cause de revente ou de remboursement anticipé.

► Prêts aidés et réglementés

A côté des prêts bancaires "classiques", l'emprunteur peut, dans certaines conditions, être éligible à certains prêts aidés dont le plus connu est le prêt à taux zéro. Le bénéfice que peuvent procurer ces prêts avantageux n'est pas à négliger car ils peuvent faciliter l'accession à la propriété notamment pour les ménages les plus modestes.

Protection

► Présentation

Lors d'une acquisition immobilière au moyen d'un prêt, certains facteurs doivent être envisagés pour prévenir certains risques. En effet, pendant toute la durée du remboursement, des accidents de la vie peuvent survenir. Le décès, un accident, la maladie, le chômage et la séparation d'un couple sont autant d'événements qui peuvent perturber la situation envisagée initialement.

Des solutions existent pour permettre à l'emprunteur de faire face malgré tout à ces obligations.

► Solutions

L'assurance décès invalidité qui permet d'assurer le risque de décès ou d'invalidité, n'est pas obligatoire lorsqu'un emprunteur souscrit un prêt. Cependant, les établissements de crédit l'exigent dans la majorité des cas. Différentes possibilités s'offrent à l'emprunteur qui peut soit choisir l'assurance proposée par l'établissement de crédit, soit une assurance extérieure. Il doit également déterminer le niveau de protection qu'il souhaite, en sachant que les établissements de crédit exigent souvent une couverture intégrale de la mensualité c'est à dire égale à 100 %.

L'assurance chômage privée suisse est également une possibilité pour les contribuables concernés ou encore l'assurance chômage complémentaire suisse.

► Exemple

Deux personnes acquièrent un bien immobilier au moyen d'un prêt. La question du niveau de garantie en cas de décès ou d'invalidité se pose et suivant la situation du couple et leur souhait, il y a différentes possibilités :

hypothèse d'un couple où l'un est inactif, il est possible d'envisager un taux de couverture de 100 % sur la tête de celui qui a une activité. En cas de décès de ce dernier, le prêt sera remboursé en totalité.
hypothèse d'un couple où les deux sont actifs :

- la répartition peut se faire en fonction du montant du salaire de chacun, par exemple 60 % sur la tête de celui dont les revenus représentent la part la plus importante. En cas de décès de l'un ou l'autre, le montant des échéances restant dues est donc proportionnel au revenu du survivant.

- chacun peut également souhaiter une protection maximale avec un taux de couverture de 100 % sur chaque tête soit un total de 200 %. Le montant de la prime d'assurance est donc plus important mais en cas de décès de l'un d'entre eux, le prêt sera remboursé en totalité et plus aucune échéance ne sera due.

S'il le souhaite, il peut également se prémunir contre d'autres risques comme celui de la perte d'emploi ou encore souscrire une garantie contre le risque de loyers impayés (assurance loyers impayés, GRL) dans l'hypothèse d'un immobilier locatif.

Penser à la revente

Enfin, lors de l'acquisition d'un bien immobilier, il est important d'être sélectif sur la localisation du bien et sur sa qualité. En effet, ces éléments permettront une revente plus rapide et au prix de marché si "un accident de la vie" survient comme une période de chômage, une séparation, etc.